המדריך לתביעות סכסוכי שכנים בבית משותף

בתאריך: 17/10/2020 מאת: מערכת אתר תביעות קטנות

במקרה של סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, הסמכות השיפוטית נתונה למפקח על רישום המקרקעין. לפיכך בתביעות מסוג זה יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, על-מנת שיכריע במחלוקת.
למפקח על רישום המקרקעין יש סמכויות זהות לסמכויות שופט בימ"ש שלום הדן בתביעות אזרחיות.

המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי, לשמוע או לדון בטענות שלא במסגרת דיון רשמי המתנהל לפניו כדין.

בית משותף, לעניין זה, הוא מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.

מי רשאי לתבוע ואת מי ניתן לתבוע

אל המפקח על רישום המקרקעין רשאים לפנות:
– בעל דירה או מי שמחזיק בדירה מטעמו, וכן חוכר או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.
–  ועד הבית (נציגות הבית המשותף).

החובות והזכויות של דיירי בית משותף, חלות על כל הדירות (הנכסים) בשטח המשותף, ובכלל זה גם נכסים המשמשים לעסק או לכל צורך אחר, כגון חנויות ובתי עסק הנמצאים בחזית הבית המשותף.

באילו עניינים ניתן לתבוע

סוגי הסכסוכים שבסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין:

  • בעניין השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
  • בעניין הרחבת דירה.
  • בעניין מתקנים משותפים, כגון מעלית, דודי שמש, כבלים וצלחות לויין, גינה, חניה משותפת וכו'.
  • בעניין התאמות לרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
  • בעניין ליקויים שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת בבית המשותף, או מהרכוש המשותף (כגון תביעות בגלל רטיבות).
  • בעניין חיזוק הבית המשותף בפני רעידות אדמה על פי תמ"א 38.
  • בעניין בית משותף שנהרס.
  • בכל עניין המצוי בתקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך (אם קיים תקנון כזה), או בתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.

בנוסף, בסמכות המפקח לדון בעניין הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף. אך במקרה זה, סמכות המפקח אינה ייחודית וניתן לבחור אם להביא את העניין בפני המפקח או בפני בית משפט השלום, כגון בהגשת תביעה קטנה.

סמכויות הפעולה של המפקח על רישום המקרקעין

למפקח הדן בסכסוך יש את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.

בדומה לדיון בתביעות קטנות, המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט, אם הוא משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.

סמכותו המנהלית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת, בין היתר, את הנושאים הבאים:

  • מתן צווי ביניים, כגון: צו עיקול, צו מניעה, צו עשה ואל תעשה – כפי שנוהג בית משפט שלום.
  • מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים.
  • תיקון צווים והכרעה בהתנגדויות לתיקונים בבית משותף.
  • מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים.
  • מינוי נציגות בשכר לבתים משותפים.
  • פיקוח מנהלי ומקצועי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו).

הגשת כתב הגנה על-ידי הנתבע

כתב הגנה יוגש בתוך 60 ימים מיום שכתב התביעה נמסר לנתבע, או במועד אחר שקבע המפקח. בד"כ כתב התביעה יימסר לנתבע יחד עם הזמנה לדין, בה יצוין מועד הדיון והמועד להגשת כתב הגנה (במידה וחלה פגרה בתוך המועד להגשת כתב הגנה, ימי הפגרה לא יכללו בספירה).

כל טענה בכתב התביעה שלא הוכחשה במפורש בכתב ההגנה, תיחשב כטענה שהנתבע מודה בה.

אכיפת החלטות וצווים של המפקח

החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום, ובכלל זה עניין אכיפה והוצאה לפועל ועניין סירוב לציית לצווי בית המשפט (סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט).

ערעור על החלטות המפקח

ניתן לערער על החלטת המפקח לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אולי תאהב/י גם