במקרה של סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, הסמכות השיפוטית נתונה למפקח על רישום המקרקעין. לפיכך בתביעות מסוג זה יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, על-מנת שיכריע במחלוקת.
למפקח על רישום המקרקעין יש סמכויות זהות לסמכויות שופט בימ"ש שלום הדן בתביעות אזרחיות.
המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי, לשמוע או לדון בטענות שלא במסגרת דיון רשמי המתנהל לפניו כדין.
בית משותף, לעניין זה, הוא מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.
מי רשאי לתבוע ואת מי ניתן לתבוע
אל המפקח על רישום המקרקעין רשאים לפנות:
– בעל דירה או מי שמחזיק בדירה מטעמו, וכן חוכר או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.
– ועד הבית (נציגות הבית המשותף).
החובות והזכויות של דיירי בית משותף, חלות על כל הדירות (הנכסים) בשטח המשותף, ובכלל זה גם נכסים המשמשים לעסק או לכל צורך אחר, כגון חנויות ובתי עסק הנמצאים בחזית הבית המשותף.
באילו עניינים ניתן לתבוע
סוגי הסכסוכים שבסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין:
- בעניין השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
- בעניין הרחבת דירה.
- בעניין מתקנים משותפים, כגון מעלית, דודי שמש, כבלים וצלחות לויין, גינה, חניה משותפת וכו'.
- בעניין התאמות לרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
- בעניין ליקויים שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת בבית המשותף, או מהרכוש המשותף (כגון תביעות בגלל רטיבות).
- בעניין חיזוק הבית המשותף בפני רעידות אדמה על פי תמ"א 38.
- בעניין בית משותף שנהרס.
- בכל עניין המצוי בתקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך (אם קיים תקנון כזה), או בתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
בנוסף, בסמכות המפקח לדון בעניין הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף. אך במקרה זה, סמכות המפקח אינה ייחודית וניתן לבחור אם להביא את העניין בפני המפקח או בפני בית משפט השלום, כגון בהגשת תביעה קטנה.
סמכויות הפעולה של המפקח על רישום המקרקעין
למפקח הדן בסכסוך יש את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.
בדומה לדיון בתביעות קטנות, המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט, אם הוא משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.
סמכותו המנהלית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת, בין היתר, את הנושאים הבאים:
- מתן צווי ביניים, כגון: צו עיקול, צו מניעה, צו עשה ואל תעשה – כפי שנוהג בית משפט שלום.
- מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים.
- תיקון צווים והכרעה בהתנגדויות לתיקונים בבית משותף.
- מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים.
- מינוי נציגות בשכר לבתים משותפים.
- פיקוח מנהלי ומקצועי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו).
הגשת כתב הגנה על-ידי הנתבע
כתב הגנה יוגש בתוך 60 ימים מיום שכתב התביעה נמסר לנתבע, או במועד אחר שקבע המפקח. בד"כ כתב התביעה יימסר לנתבע יחד עם הזמנה לדין, בה יצוין מועד הדיון והמועד להגשת כתב הגנה (במידה וחלה פגרה בתוך המועד להגשת כתב הגנה, ימי הפגרה לא יכללו בספירה).
כל טענה בכתב התביעה שלא הוכחשה במפורש בכתב ההגנה, תיחשב כטענה שהנתבע מודה בה.
אכיפת החלטות וצווים של המפקח
החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום, ובכלל זה עניין אכיפה והוצאה לפועל ועניין סירוב לציית לצווי בית המשפט (סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט).
ערעור על החלטות המפקח
ניתן לערער על החלטת המפקח לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.
שלום רב
שמי ענת שמילוביץ מתגוררת בכרמיאל בבניין ציבורי ומעוניינת להתייעץ עמכם בנוגע לדיירת של עמיגור שמשכירה דירה דרך עמיגור. משפחה קשת יום עם בן בגיל 26 היושב כרגע כמעט שנתיים בכלא לאחר שהאמא הביאה לכניסתו לכלא בגלל בעיות כמו גניבות ואלימות (גניבות גם מהאמא והיה מוכר וקונה אלכוהול ), בן נוסף כבן 20 שיושב בבית לא למד בביהס מוזנח רק מעשן ובתכלס לא עושה כלום עם עצמו . בת נוספת כבת 24 עם פיגור וסיעודית המתאימה כדברי אמא לילדה בגיל 6 שנים .
מזה כ 6 שנים בהן המשפחה מתגוררת בבניין שלנו חווינו בעבר ואני מדגישה בעבר כי כל עוד הבן בכלא מרגישים כרגע פחות ממה שהיה כשהיה בבית
כגון : סמים, אלכוהול, מסיבות עד שעות הבוקר המאוחרות כשהאמא נסעה לחו"ל לעיתים תכופות (בשנתיים האחרונות עקב הקורונה לא נסעה אבל גם המון לא בבית), שתן במדרגות, סיגריות והכל כמובן מתועד.
יש ברשותי הקלטות על התעללות בבת כגון מכות, צעקות, קללות השפלות ומה לא וכשפנינו לרווחה הם הפנו אותנו למשטרה המשטרה טענה שהיא חסרת ישע ולכן זה הטיפול של הרווחה אך כל עוד הבת נמצאת בבית וחווה אלימות מילולית נפשית ופיזית אז לא יודעת מה באמת גוף זה או אחר עשה פשוט רחמים על הבת הזאת.
בשנת 2018 הגשנו בשם הוועד והדיירים מכתבים לעיריה, לרווחה , למשטרה למשרד השיכון ולעמיגור על מה שהיה עד לאותו שנה שהגיעו לגור בבניין ומאותו זמן שהגיעו להתגורר בבניין שלנו .כמובן שהיינו סקפטים שייעשו משהו בנדון ובנתיים מי שסובל הכי הרבה זה אנחנו השכנים המתגוררים קומה מתחתיה וזה אומר: גרירות רהיטים עד השעות המאוחרות בלילה לפעמים עד 3:00 בבוקר, שיחות טלפון בחדר השינה שלה שנשמע בחדר השינה שלנו וקודח לנו במוח בזמנו היינו קוראים למשטרה וכדי לא לעשות כלום מבחינתם היו "מבקרים" אותנו פעמיים בשבוע בחדר השינה על מנת לשמוע האם הרעש אכן מפריע ואז מעניין כולם היו שומעים ואומרים לנו זה עניין סלקטיבי שאפשר לפרש לאלף כיוונים לאחד מפריע לשני לא והבנו שאין עם מי לדבר. יש לציין שהאמא ושלושת ילדיה מקבלים קצבאות מביטוח לאומי אך אין זה אומר שכמי ששוכר דירה מעמיגור יכול לעשות כל וכל. איך אמרה פעם האמא אף אחד לא יכול לעשות לי כלום כי יש לי קצבאות אז נכון גם לי שאני גרה מתחתיה יש 100% נכות ואין לנו לא יום ולא לילה יש להם שני כלבים שכל היום צובחים לא נובחים ממש צובחים ויש לי הקלטות שתבינו על מה אני מדברת כאילו משסעים אחד בשני כל לילה השכנה מדברת לכלבים בשעות מאוחרות בלילה יותר נכון לא מדברת צועקת וזה נשמע נורא בשעות מטורפות של הלילה צעקות יום ולילה וזה נשמע רק אצלנו בבית כי אנחנו מתגוררים תחתם..
פנינו בזמנו גם למבקר המדינה מה שעד היום אנחנו רצים אחריהם ומשנת 2018 לא עונים לנו ואם כבר עונים אומרים שהתיק במחלקה המשפטית וכרגע אנחנו מנסים לפנות לדרג גבוה יותר כי יש גבול שימרחו אותנו ללא תשובות עד היום.
רוצה גם לציין שיש ברשותי הוכחות לאיומים על חיי מצד הבן שבכלא שישים לי לבנת חבלה מתחת לרכב שלי, שישלח לי חיילים ונקב בשמות של משפחת אלפרון ואבוכלב איומים מזעזעים שאני וביתי חוששות מיום שישוחרר מהכלא בקיצור סבל רב שאין לתאר . בנתיים שני דיירים עזבו בגללם ומכרו את דירתם שכנה נוספת וגם אנחנו כבר חושבים על מכירת הבית ואני שואלת הייתכן שמשפחה לא נורמטיבית תתגורר בבניין עם שכנים נורמטיבים ותגרום לנו חיים לא חיים? לא יתכן שכל השכנים חתמו שסובלים מהם ולא יעניין אף אחד והיא תשאר לגור בבניין והדיירים יעזבו.
השכנה הזאת היא אישה שחיה בין בתי הכלא בגלל בנה , בתי משפט והכי מקומם שהיא מקבלת סיוע משפטי חינם ואנחנו צריכים לשלם הון להגיע לבית משפט ולעמוד נגדה כשהיא בכל הזדמנות משחקת אותה מסכנה ואכן לא עלינו היא מסכנה אבל מהמקום של אחת שמכירה את עולם התחתון אחת שאין לה שום יראה כלפי המשטרה השוטרים ומערכת אכיפת החוק כי היא יכולה לעשות הכל לא יעשו לה כלום מספיק שתבכה שהיא מטפלת במשפחה עם נכים לפחות היתה מתנהגת אליהם בכבוד ולא מתעללת בהם ופשוט מוותרים לה . הבנו שאין למי לפנות אין עם מי לדבר והמצב בלתי נסבל.
אז לאחר שתיארתי לכם וזה בקצרה יש תיעודים על כל התלונות של השכנים שאלתי מה אנחנו אמורים לעשות כשכנים וכדיירת המתגוררת תחתיה אשמח אם תעזרו לנו בעניין כמובן אם תוכלו ושוב הכל מגובה תחת הוכחות צילומים הקלטות שנעשו כשעמדתי בחלון ביתי והגברת הזאת כששוחחה בטלפון איני יודעת עם מי אך קיללה אותי ואמרה "אני אהרוג אותה את הזונה מתחתי ארצח אותה ובעלה יהיה זכרונו לברכה" וכמובן שאת התלונה הזאת על אף ההקלטה נסגר, כשם שנסגר תלונה שלי על כך שצמיגי רכבי נחתכו והרכב נשרט ותוך יומיים סגרו את התיק פשוט לא יאומן שלא יתפלאו אחכ למה המשטרה מקבלת משוב רע עליה.
קראתי כמעט הכל, ממש מרגיש שאת סובלת. למה את לא עוזבת?? מוכרת את הדירה ועוברת למקום אחר? הבנתי שאת נלחמת, אבל זה עולה לך בזמן ובבריאות שלך.
באפשרותכם להגיש תביעה למפקח על מקרקעין, אך מהתיאור שלך
ניתן להבין שהליך משפטי אזרחי (כגון הגשת תביעה למפקח על מקרקעין) כנראה שלא יועיל.
אני מציע שתפנו לעמיגור או לחברת דיור ציבורי אחרת, או שתבחנו כל דרך אחרת לעבור לגור במקום אחר.
כיוון שמדובר בבית משותף, באפשרותך להגיש תביעה למפקח רישום המקרקעין, בקישור הבא:
https://tviot-ktanot.co.il/טופס-הגשת-תביעה-למפקח-רישום-המקרקעין/
שלום
לפני כשנה מכרתי דירה בבית משותף. בחודשים שקדמו למכירה נתגלתה נזילה חמורה במטבח ומקורה אותר בצינור ניקוז של הבניין. לאחר שלא נענתה בקשתנו לתיקון מצד ועד הבית ובשל דחיפות תיקון הנזילה- התיקונים נעשו על חשבוננו. האם אני רשאית לתבוע את ועד הבית מאחר ואינני הבעלים של הדירה. כעת?
לתבוע תמיד אפשר, השאלה היא האם התביעה תתקבל…
במקרה זה לדעתי התשובה חיובית, לכאורה קיים חוב מתקופת היותך בעלת הדירה, והעובדה שכעת אינך בעלת הדירה עוד – אינה מבטלת את החוב.