| בפני | כב' השופטת אירית מני-גור | |
| תובעים | 1.נורית אורן 2.עדי אורן ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר בני אטלס | |
| נגד | ||
| נתבעת | הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד עדי שחר ואח' | |
מיני-רציו:
* בית המשפט קיבל את תביעתם של התובעים כנגד הנתבעת והצהיר על בטלות ההסכמים בין הצדדים, זאת משנמצא, כי התנאי המתלה עליו סוכם בין הצדדים לא התקיים.
* חוזים – תנאי מתלה – אי-קיומו
.
התובעים – זוג צעירים הגישו כנגד הנתבעת – חברת ייזום וניהול פרויקטים תביעה במסגרתה ביקשו שני סעדים, האחד סעד הצהרתי על פיו ההסכמים שבין הצדדים מבוטלים, וסעד כספי המורה על השבת הכספים שהועברו מהתובעים לנתבעת. בתביעה נטען, כי בין הצדדים נכרת הסכם שנועד לאפשר לתובעים להעתיק את מקום מגוריהם ליישוב קהילתי שהנתבעת יזמה וניהלה בו את הפרויקט שנועד להחריב את אותו יישוב על ידי צירוף משפחות צעירות כדוגמת התובעים. בעקבות כך, התובעים שילמו מקדמה וחתמו על הסכם עם המינהל ושילמו את דמי ההיוון. למרבה הצער, התובעים קיבלו הודעה באמצעות מכתב ממזכירת וועד הכפר כי בקשתם להיקלט ביישוב נדחית. משכך הוגשה התביעה נגד הנתבעת.
.
בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כלהלן:
בנסיבות העניין עולה, כי תנאי לכניסה לתוקף של ההסכמים הוא אישור וועדת הקבלה של הכפר, שהרי ללא קבלת התובעים כמשתכנים חדשים בכפר, לא יוכלו אלה לבנות את ביתם במקום, ואין כל נפקות לכל מערכת ההסכמים.
בנסיבות דנן, אין כל חוסר ת"ל בהתנהלות התובעים. הנתבעת היא זו אשר שלטה וניהלה את כל שלבי הרכישה, והיא שהפעילה את התובעים אשר פעלו על פי הוראותיה.
בנסיבות העניין, חודש ומחצה עד להודעת ביטול ההסכמים הינו "זמן סביר" כנדרש בחוק.
- מבוא וטענות הצדדים
1. התובעים הינם זוג צעירים אשר ביקשו להעתיק את מקום מגוריהם לכפר קיש (להלן: "התובעות" או "אורן"). התובעים התקשרו במערכת הסכמים עם הנתבעת, שהינה חברת ייזום וניהול פרויקטים של בנייה (להלן: "החברה" או "הנתבעת"). הנתבעת יזמה וניהלה את הפרויקט שנועד להרחיב את היישוב הקהילתי של כפר קיש ע"י צירוף משפחות צעירות כדוגמת התובעים.
- אין מחלוקת עובדתית באשר לתחילת ההתקשרות עם הצדדים ו/או סכומי הכספים שהועברו מהתובעת לנתבעת. ביום 27.3.07 חתמו התובעים על טופס הרשמה לפרויקט (נספח ב' לתביעה, להלן ייקרא "טופס הרשמה"), במעמד חתימת טופס ההרשמה שילמו התובעים מקדמה בסך 6,000 ₪.
- ביום 17.5.02 השלימו התובעים את הרשמתם וחתמו על שלושה הסכמים משולבים, האחד- הסכם לפיתוח פנים המגרש אשר יירכש ממנהל מקרקעי ישראל, השני- הסכם לביצוע תשתיות ציבוריות, והשלישי-הסכם לבניית הבית על המגרש. לכל הסכם קיים תוספת להסכם אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם.
- עפ"י שלבי הקליטה ביישוב, כמפורט בנספח א' לתצהיר התובע (להלן: "טופס תהליך הרכישה"), שלב ג' הינו שלב הקליטה ביישוב לאחר חתימת ההסכמים. לצורך כך, היו צריכים התובעים לעבור בדיקה גרפולוגית ולהתראיין בפני וועדת קבלה של היישוב. רק לאחר מכן ובשלב ד' היו אמורים התובעים לחתום על הסכם רכישה עם ממ"י ביחס למגרש המיועד להם.
- במקרה זה, לגרסת התביעה טרם הסתיים שלב ג', והנתבעת פעלה "להניע" את שלב ד'. אכן התובעים חתמו על הסכם עם המינהל ושילמו את דמי ההיוון. למרבה הצער, ביום 7.8.07 קיבלו התובעים הודעה באמצעות מכתב ממזכירת וועד הכפר כי בקשתם להיקלט ביישוב נדחית. הודעת הדחייה מיום 7.8.07 צורפה כנספח ו' לתביעה.
- טענת התובעים הינה ברורה וחד משמעית – עפ"י סעיף 4 לתוספת להסכמי ההתקשרות,הוסכם כי אישור מועמדותם ע"י וועדת הקבלה מהווה תנאי מתלה, ובהיעדר תנאי זה ההסכמים לא מקוימים ויהיו מבוטלים. כמו כן, הוסכם בסעיף על השבה מלאה וויתור הדדי מראש על כל טענה. התובעים לפיכך מבקשים מביהמ"ש שני סעדים, האחד סעד הצהרתי על פיו ההסכמים שבין הצדדים מבוטלים, וסעד כספי המורה על השבת הכספים שהועברו מהתובעים לנתבעת בתוספת פיצוי על עגמת נפש והוצאות.
- הנתבעת טענה בראש וראשונה כי התובעים עושים עושר שלא כדין, שכן מחד הם מחזיקים במגרש שרכשו מהמנהל ולא ניתן לשווקו שנית, ומאידך הם מבקשים לבטל את מערכת ההסכמים עם הנתבעת.כתוצאה מטענה זו, פעלו ההתובעים באמצעות בא כוחם לאחר הגשת התביעה ולאחר ישיבת קדם משפט הראשונה לצורך ביטול ההסכם גם מול המינהל. הסכם זה בוטל בפועל והכספים ששולמו למינהל הושבו לתובעים.
- על אף הערת ביהמ"ש, ומתוך שקול דעת משפטי בחר ב"כ התובעים בסופו של יום שלא לתקן את כתב התביעה המקורי, וכתב התביעה נמצא מפרט סעד כספי שכבר קיבלו התובעים לגביו החזר מהמנהל, וההסכם עם המנהל בוטל הלכה למעשה.
- טענה נוספת של הנתבעת היא בדבר חוסר תום לבם של התובעים, שכן הקדמת שלב ד' על פני שלב ג' נעשתה על דעתם וברצונם. הם אף ביקשו מהנתבעת "לטפל" בנושא אי קבלתם, ואכן נושא זה טופל ע"י עד ההגנה מר אללוף, כאשר בסופו של "הטיפול" נאות וועד היישוב בישיבתו מיום 30.12.07 לקבל את משפחת אורן לכפר. החלטה זו ניתנה כחודשיים לאחר הגשת התביעה.
- עוד טוענת הנתבעת, כי על התובעים היה להקטין את נזקיהם ולמכור את זכויותיהם במגרש לצד ג' אשר היה בא בנעליהם, שכן לטענת הנתבעת בפועל הסתיימו עבודות התשתיות הציבוריות ופיתוח פנים המגרש, עבודה שירדה לטמיון. הנתבעת מבקשת לקזז מכל החזר את סכום עלויות עבודה בפיתוח המגרש.
- קיום תנאי מתלה
- יש לבחון האם אכן כדין מבקשים התובעים להצהיר על בטלות ההסכמים? האם אכן מדובר בתנאי מתלה שלא קוים? האם ביקשו התובעים לערער על החלטה זו, או שמא החרטה הגיעה ממניעים לא רלבנטיים? האם יש להורות על השבה מלאה או שמא יש מקום לקזז את נזקיה של הנתבעת?
- אין ספק כי במערכת ההסכמים שבין הצדדים, הוסכם מפורשות על מנגנון שיפעל במקרה של אי קבלת המשתכן לכפר, וכך הוסכם בסעיף 4 לתוספת להסכם לביצוע תשתיות ציבוריות. בסעיף 4 לתוספת להסכם ביצוע עבודות פתוח פנים מגרש, ובסעיף 7 לתוספת להסכם וביצוע עבודות בנייה. מאחר ומדובר בנוסח זהה של הסעיף ומפאת חשיבותו, יובא להלן נוסח הסעיף:
"מוסכם בזאת, כי היה ומועמדות המשתכן לא תאושר על ידי וועדת הקבלה, תשיב החברה למשתכן, תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה על אי קבלת המשתכן ליישוב, את הסכומים ששולמו לה על ידו על פי ההסכם, בערכם הנומינלי וההסכם יהא בטל ומבוטל מבלי שלמי מהצדדים תהא טענה כלשהי כלפי משנהו ומבלי שצד כלשהו יהיה זכאי לפיצוי ו/או לכל סעד שהוא כלפי משנהו. במקרה האמור, מתחייב המשתכן לחתום על כל מסמך שיידרש בקשר עם ביטול ההסכם".
- אם בכך לא די, הרי גם בטופס ההרשמה מייד עם התקשרותם הראשונית של התובעים עם הנתבעת, הוסכם מפורשות בסעיף 3 לטופס ההרשמה כדלקמן:
"אנו מצהירים בזה, כי בכל מקרה בו לא תאשרו טופס זה ו/או בכל מקרה של דחיית הבקשה לוועדת הקבלה, לא תהיה לנו כל טענה ו/או תביעה דרישה כלפי היישוב ו/או כלפיכם ו/או מי מטעמכם בהקשר לכך. במקרה כאמור, יושב לידינו הפיקדון בערכו הנומינלי".
- מהסכמות אלה היה ברור לשני הצדדים, ונושא זה אף לא שנוי במחלוקת בין הצדדים, כי תנאי לכניסה לתוקף של ההסכמים הוא אישור וועדת הקבלה של הכפר, שהרי ללא קבלת התובעים כמשתכנים חדשים בכפר, לא יוכלו אלה לבנות את ביתם במקום, ואין כל נפקות לכל מערכת ההסכמים.
- לא בכדי צוין בטופס תהליך הרכישה, כי שלב הקליטה ביישוב הינו שלב ג' מתוך 6 שלבים. שלב א' – ההרשמה אותה ביצעו התובעים בחתימה על גבי טופס הרשמה ותשלום דמי קדימה של 6,000 ₪. שלב ב'- חתימה על כל מערכת ההסכמים המשולבים והתוספות, הליך שבוצע והושלם בשלב ביום 17.5.07. ושלב ג'- הוא השלב הרלבנטי לענייננו, הוכתר כשלב "קליטה ביישוב".בשלב זה, אמורים התובעים לעבור וועדת קבלה שתקלוט אותם ביישוב. שלב ד'- הוכתר כחתימה במינהל מקרקעי ישראל, ובפתח שלב זה נכתב מפורשות: לאחר קבלת אישור על קליטה ביישוב אתם מופנים לממ"י לחתום על הסכם פיתוח". (הדגשה שלי א.מ.ג.). היינו, היה ברור לשני הצדדים כי רק לאחר קבלת אישור על קליטה מופנה המשתכן לדרוש את המגרש מממ"י. שלב ה'- הינו שלב תכנון הבית, ושלב ו'- הינו הבנייה.
- מהראיות עולה, כי הנתבעת קידמה את שלב ד' לפני שהסתיים שלב ג' מנימוקיה שלה. וכך כותב ב"כ הנתבעת בסעיף 9 לסיכומיו: "הנתבעת במסגרת שירות ללקוח, קידמה את רישום הלקוח במינהל, וביום 25.5.07 קיבלו התובעים לידם את אישור פתיחת התיק במנהל וכן שובר לתשלום"…
הנתבעת הורתה לתובעים לשלם את דמי המנהל במכתבה מיום 20.5.07 (נספח ד' לתביעה), עוד בטרם התובעים פגשו מי מאנשי וועדת הקבלה.
- פזיזותה של הנתבעת במסווה של יעילות ו"שירות ללקוח", התברר בדיעבד כרועץ לתובעים. אינני רואה כל חוסר ת"ל בהתנהלות התובעים כטענת הנתבעת. הנתבעת היא זו אשר שלטה וניהלה את כל שלבי הרכישה, והיא שהפעילה את התובעים אשר פעלו על פי הוראותיה. אכן התובעים היו מיוצגים בכל שלבי הרכישה, אך לא היתה להם כל סיבה לחשוב כי הנתבעת פועלת בפזיזות שלא על פי שלבי התכנון.
- מתוך העדויות שנשמעו כפי שיפורט להלן, עולה כי לא הנתבעת ולא התובעים חששו כי קיימת סבירות כלשהי לדחיית בקשתם, ולפיכך פעלו כפי שפעלו. שלב הקליטה נדמה היה כשלב פורמאלי בלבד. לכאורה עמדו התובעים בכל הקריטריונים בהיותם בעלי תעודת יושר, יוצאי צבא וכד'. התובעים אכן עברו בדיקה גרפולוגית שגם היא נדמתה כשלב פורמאלי בלבד.
משנשאלה עדת התביעה הגב' הגר סת"ם שהיתה בזמן הרלבנטי חברה בוועדת הקבלה, אם היו עוד משתכנים שסורבו, השיבה:
"בפרויקט ההרחבה לא היו עוד מקרים חוץ מהתובעים, בוועדת הקבלה אנחנו מראיינים גם משפחות שקונות משקים, ושם היתה לנו המלצה לסירוב אחד, אבל בפרויקט הזה רק התובעים סורבו".
(עמ' 18 לפרו' שורות 22-24).
- יש להניח, כי לאור שכיחות אישורי וועדת הקבלה לגבי כל המועמדים בפרויקט למעט משפחת אורן, ראו התובעים ובייחוד הנתבעת שלב זה כשלב פורמאלי, ולפיכך על מנת לזרז את תהליך סיום הבנייה, בחרה הנתבעת להקדים את שלב ד' בטרם הסתיים שלב ג' הוא שלב הקליטה ואישור וועדת הקבלה.
- טוענת הנתבעת, כי התובעים לא עשו די להקטין נזקיהם, ולא הגישו ערעור על החלטת וועדת הקבלה. ראשית, לא הוכח בפניי כי הליך זה של ערעור הובא בפני התובעים כאופציה. הגב' סת"ם נשאלה איך יכלו התובעים לדעת על אופציית הערעור אם נושא זה לא הובא בפניהם בהודעת הסירוב, וכך השיבה העדה:
"אני זוכרת שדיברנו על זה שיש אפשרות לערער, כשחיברנו את המסמך עם הנתבעת. אנחנו אמורים להגיד להם, ואני חושבת אם אני זוכרת טוב, כשהנתבעת מגיעה אליו משתכן חדש היא אמורה להסביר לו את כל תהליך הקבלה. אנחנו שלחנו לנתבעת מסמך שבו מפורט כל תהליך הקבלה, לי זה היה ברור. לא זוכרת אם זה מפורט בהסכם או לא, מתי המשתכן יודע שיש לו זכות לערער, אני לא זוכרת".
(עמ' 21 לפרו' שורות 24-27).
- לגרסת התובעים, הם אכן המתינו מספר שבועות עד שהנתבעת אמורה היתה "לטפל" בנושא. משהוברר להם כי אין כל תוצאה אחרת, נשלח מכתב הביטול ע"י ב"כ התובעים ביום 19.9.07 כחודש ומחצה לאחר הודעת הסירוב. טוען ב"כ התובעים כי התובעים המתינו זמן סביר כנקבע בסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 לצורך קיום התנאי המתלה, ומשבוששה ההחלטה להגיע הודיעו על ביטול כחודש ומחצה לאחר מכן. בנסיבות שתוארו, אני אכן סבורה כי חודש ומחצה עד להודעת ביטול ההסכמים הינו "זמן סביר" כנדרש בחוק.
- לא הובאה בפניי כל ראיה כי אכן הנתבעת פעלה בשם התובעים מייד לאחר קבלת הודעת הסירוב ב-7.8.07, וכי נדרש זמן נוסף לטיפול בבקשה. נהפוך הוא, מהעדויות עולה כי עיקר הטיפול נעשה ע"י הנתבעת עם קבלת כתב התביעה ב- 10/07. אז נכחה הנתבעת כי התובעים נחרצים בדעתם לקבל את ההשבה במלואה כפי שהוסכם בסעיף 4 לתוספת להסכם, רק אז פעלה היא בוועד היישוב לשנות את ההחלטה.
- שאלה נוספת שבמחלוקת בין הצדדים, האם ההודעה המתקנת של וועד היישוב מיום 30.12.07 "מרפא" את הפגם ומקיים את התנאי המתלה בהסכמים? לטעמי כפי שאבהיר להלן, מדובר בהודעה מתקנת "מועטה" מדי ומאוחרת מדי. צודק ב"כ התובעים כי לשון הסעיף קובע מפורשות אישור של "וועדת הקבלה" ולא של כל גוף אחר. ההודעה המתקנת לא חתומה ע"י וועדת קבלה, או אושרה על ידה, אלא נאמר בה ע"י מזכירות כפר קיש כי: "לאחר בחינה מחודשת של מועמדותם הרינו לאשר קבלתכם ליישוב". לא נאמר ולא אוזכר כי וועדת הקבלה התכנסה שנית בעניינם ובחנה שנית את הקריטריונים.
- הגב' סת"ם עצמה מאשרת בסעיף 5 לתצהירה, כי ממועד הודעת הסירוב ועד יום חתימת התצהיר לא השתתפה ולא זומנה לדיון חוזר בוועדת הקבלה בעניינה של משפחת אורן. יתרה מכך, על אף שמסקנת וועדת הקבלה הינה בבחינת המלצה לוועד הכפר, השיבה העדה כי מעולם לא קרה שוועד הכפר לא קיבל את המלצת וועדת הקבלה. כיצד אם כן הוצאה ההודעה המתקנת מה- 30.12.07?
- על כך העיד עד התביעה מר דוד ולדמן שהוזמן לעדות ע"י ב"כ התובעות. עד זה שימש כיו"ר וועד האגודה, והעיד כי מנהל הנתבעת פנה אליו בסוף 2007, והסביר שיש לו משפט עם משפחת אורן, (עמ' 25 לפרו' שורה 13), היינו הפנייה של הנתבעת היתה לוועד לאחר הגשת התביעה ולאחר הודעת ביטול ההסכמים מ-19.9.07. עוד העיד מר ולדמן, כי בעצם ביקש מנהל הנתבעת שהוועד יאשר בדיעבד את קבלת משפחת אורן, לאור האנומליה שנוצרה עקב זירוז ההליך וסיומו במנהל לפני שלב קבלת המשתכן ע"י וועדת הקבלה. וכך מעיד מר ולדמן בעמ' 25 לפרו' מול שורה 13 ואילך:
"ת. זה היה בסוף 2007 בערך, הוא הסביר שיש לו משפט עם משפחת אורן, וישנה בעיה שהזוג עבר את המינהל והמגרש כבר על שמם, והועבר כסף למשכן, והוא ביקש מאיתנו שנברך על המוגמר.
ש. ז"א שרפי ביקש, שתאשרו בדיעבד?
ת. נכון".
משנשאל העד, הכיצד הוא משנה את החלטת "וועדת הקבלה" בניגוד להמלצותיה ולאחר שלא התרשמה כי משפחת אורן עברה את המבחן הגרפולוגי, השיב העד:
"ת. משפחת אורן זה היה יוצא מן הכלל כתוצאה מכך שהם עברו את המינהל והמשכן, וזה לא הלך לפי סדר הדברים הטבעי, ולכן לפנים משורת הדין בהסכמה משותפת של שני הצדדים היינו הנתבעת וכפר קיש, ניתן היה לשנות את הדברים ספציפית לגבי משפחת אורן. ההסכמה היא הפרוטוקול".
(עמ' 26 לפרו' שורות 28-31)
16. מעדותו של מר ולדמן עולה כי לכאורה וועד היישוב עשה מחווה למנהל הנתבעת יותר מאשר דאג לאינטרסים של משפחת אורן, שכן הפנייה באה מטעם מר אללוף אחרי הגשת התביעה, ולאחר שהחשש להשבת הכספים הפך מבוסס. מר ולדמן הודה כי אין זה אינטרס של היישוב לקבל את משפחת אורן בניגוד להמלצת וועדת הקבלה, וכך השיב מר ולדמן בחקירה נגדית:
"ש. האם טובת האינטרסים של המושב לקבל משפחה שנדחתה ע"י וועדת הקבלה, היא אינטרס של המושב?
ת. לא.
ש. ולמרות זאת אישרת את הקבלה?
ת. כי הם כבר התקבלו, הם היו בעלי מגרש בכפר קיש כדת וכדין, זה לא עניין של כן או לא מבחינת הוועד. מבחינת הוועד היה יותר מדובר בניקוי האווירה, האנשים היו כבר בעלי נכס/אדמה בכפר קיש, זה לא היה עניין של וועד מסכים או לא מסכים, להזכירך אנחנו כוועד קיבלנו את זה כמוצר מוגמר מזמנים שלפנינו".
(עמ' 27 לפרו' שורות 21-29).
17. בהמשך דבריו מסביר מר ולדמן בע"מ 29 מול שורות 26 ואילך, כי משקיבלו תוצאה מוגמרת על פיה משתכן שנדחה כבר רכש מגרש מהמינהל, ניתן היה לפעול בשני דרכים, האחד- "להילחם" היינו לפעול לבטול ההסכם עם המינהל, והשנייה- "להצטרף", היינו לקבל את משפחת אורן חרף החלטת וועדת הקבלה. עפ"י בקשת מנהל הנתבעת, הסכים וועד היישוב לאופציה השנייה. מר ולדמן הדגיש בדבריו, כי בשעה שקיבל החלטה זו לא ידע כי משפחת אורן כבר לא מתכוונת להתגורר בכפר קיש, וסבר כי משפחת אורן תסכים להתגורר במקום "באווירה טובה".
- נוכח מכלול הנסיבות, אינני יכולה לראות בהודעה המתקנת של כפר קיש מיום 30.12.07 כקיום התנאי המתלה. אשור זה ניתן באיחור ניכר כחמישה וחצי חודשים מהודעת הסירוב, לאחר הגשת התביעה! ולאחר הודעת ביטול מפורשת! ההודעה לא הובאה לאחר ישיבה נוספת של "וועדת הקבלה" ששקלה שנית שיקוליה, אלא נתקבלה החלטה של וועד היישוב על מנת להסדיר בעיקר את התסבוכת הכספית אליה נקלעה הנתבעת בעקבות הקדמת שלב ד' לשלב ג'. הודעה כזו לא יוצרת "אווירה חיובית", צודקת משפחת אורן כי העלבון המובנה בהחלטה לגבי "אי התאמה" בעצם לא תוקן מעולם. אין החלטה מתקנת של וועדת הקבלה כנדרש בתנאי המתלה, ואין בחינה מחודשת הלכה למעשה, אלא החלטה ליישר את ההדורים לטובת הנתבעת בעיקר. אין במסמך זה כדי להוות קיום של תנאי מתלה, וסירובה של משפחת אורן לקבלו בדין יסודו.
- טענת ההשבה:
- הצדדים סיכמו מפורשות בתוספת להסכם ובסעיף התנאי המתלה, כי החברה תשיב לתובעים את הסכומים הנומינליים ששולמו בתוך 30 יום מקבלת הודעת הסירוב. הודעת הסירוב כזכור התקבלה ב- 7.8.07, והודעת הביטול הראשונה של ב"כ התובעים היתה ב- 19.9.07 בחלוף מעל 30 יום. חרף זאת לא הושבו הכספים.
- מר אללוף מנהל הנתבעת נשאל מדוע לא הושבו הכספים לתובעים עם קבלת הודעת הביטול והודעת הסירוב. מר אללוף השיב (ראה עמ' 49 לפרו' שורה 14), כי סוכם עם התובעים טלפונית שהם יגישו בקשה נוספת לוועדה מאחר וקיימת אפשרות ערעור. אין לעד זה כל אסמכתא לאמירה זו, מר אללוף מודה כי אין לו כל ייפוי כח ו/או מכתב ו/או פנייה אחרת המורה לו לפתוח בהליכי ערעור (ראה עדותו בעמ' 49 לפרו' שורה 25 ואילך, וכן בעמ' 50 לפרו' שורות 23-25).
- יתרה מכך, למר אללוף לא היה הסבר מדוע לאחר קבלת הודעת הביטול המפורשת מיום 19.9.07 לא השיב את הכספים כשכבר ברור שאין כוונת משפחת אורן להתגורר בכפר קיש. תשובת אללוף היתה: "כי אחרי שדיברנו עם התובעים פנינו ליישוב, לא זוכר את המכתב הזה" (עמ' 51 לפרו' שורה 23). אם בכך לא די ללמוד על כוונת התובעים, הרי ביום 22.10.07 הוגשה התביעה ע"י התובעים כשכבר ברור שנטען לביטול והשבה מלאה. נשאל אללוף מדוע אז לא קיים את סעיף הביטול וההשבה כקבוע בהסכם, והשיב:
"כי היינו בתהליך של ערעור, צריך להבין שפנינו ליישוב, בגלל שכבר המגרש היה על שמם במינהל".
(עמ' 51 לפרו' שורה 30)
- חששו של מנהל הנתבעת היה, כי תיעשה השבה של הכספים כשבעצם התובעים עדיין מחזיקים במגרש על שמם, ולא ניתן יהיה לשווקו שנית. ואולם, התובעים עצמם התחייבו בסעיף מתלה כי: "במקרה האמור מתחייב המשתכן לחתום על כל מסמך שיידרש בקשר עם ביטול ההסכם".
חששו אם כן של מר אללוף היה לשווא, התובעים כתנאי לקבלת הכספים התחייבו לחתום על כל מסמך ביטול שיידרשו, ובתוך זה כלולים אף מסמכי ביטול ההתקשרות עם ממ"י. אלא שאללוף לא ביקש זאת מעולם מהתובעים, לנתבעת היה נוח לכוון לאופציה האחרת, והיא קיום ההסכם ולא ביטולו. אופציה זאת היתה נוחה יותר לא רק משום הקושי בהשבת הכספים, אלא כדברי אללוף: "ז"א שסיימתי לעשות את עבודת הפתוח והמגרש על שמם ועכשיו הם רוצים לבטל" (עמ' 52 לפרו' שורה 1).
- בהקשר זה, אכן טוענת הנתבעת טענת קיזוז, לטענת מנהל הנתבעת מתוך סך של כ- 400,000 ₪ שהועברו אליו ע"י התובעים. סך של כ- 300,000 ₪ הועברו לפיתוח פנים, ו-100,000 ₪ הופקדו כמקדמה עבור הבנייה. לטענת הנתבעת, בוצעו כל תוכניות הפנים, מדידות השטח, הכנה לבקשה להיתר בנייה, גמר תכנון חשמל, ואינסטלציה.
- לטעמי, יש לדחות את טענת הקיזוז מכמה טעמים. ראשית, ההסכם שבין הצדדים קובע בלשון ברורה וחד משמעית, כי ההשבה תיעשה במלואה "מבלי שלמי מהצדדים תהא טענה כלשהי כלפי משנהו ומבלי צד כלשהו יהא זכאי לפיצוי ו/או לכל סעד כל שהוא כלפי משנהו". אם כך, בחרה הנתבעת לוותר מראש על כל טענת קיזוז בדבר השקעות כאלה או אחרות. שנית, אין כל ביטחון כי השקעותיה ירדו לטמיון ולא גולגלו חזרה על הרוכש החדש. שלישית, אין כל ראיה על השקעה בפועל, אין ראיות על עבודות שבוצעו בפועל או הוצאות כספיות בעניינן של התובעים.
- הנימוק הרביעי והחשוב מכל – כל הוצאה כספית אם בכלל נגרמה לנתבעת מחמת פזיזותה ו"הקדמת העגלה לפני הסוסים". אם נחזור ונעיין בטופס שלבי תהליך הרכישה, הרי רק בשלב ה' לאחר קבלת המשתכן ורכישת הקרקע יש לסיים את תוכנית הבית וקבלת הוצאת ההיתר. מאחר והנתבעת הקדימה את שלב ד' לשלב ג', חשבה היא לנכון אף להקדים את שלב ה' לשלב ג', שהרי שלב ד' אושר ע"י המנהל והיא לא ציפתה לקשיים בשלב ג'. "הימור" זה של הנתבעת יש להטיל לפתחה בלבד. הנתבעת היא זו ששלטה בהליכים, והתובעים הובלו על פי הוראותיה, לא הוכח בפניי בכל מהלך הראיות כי התובעים הם אלה שיזמו הליך כלשהו, נהפוך הוא, הנתבעת היא זו שיזמה את הפניות לתובעים, והתובעים נענו לה.
- לפיכך, אינני רואה מקום לסטות מהוראות הסעיף המוסכם ע"י הצדדים. הוסכם, כי אישור וועדת הקבלה מהווה "תנאי מתלה" כהגדרתו בחוק החוזים. תנאי זה לא קויים, לאור הודעת הסירוב מיום 7.8.07 ולא "נרפא" ע"י הודעה מתקנת של וועד הכפר מיום 30.12.07. בהעדר אישור וועדת הקבלה, לא נכנסו ההסכמים לתוקף ויש לבטלם ולהורות על השבה מלאה.
סוף דבר:
אני מורה כי כל ההסכמים שנחתמו ע"י הצדדים מבוטלים לאור העדר אישור של וועדת הקבלה. פועל יוצא מכך, על הנתבעת להשיב את הסכומים שקיבלה לידיה בסך 357,940 ₪ כשהם נושאים ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
בנוסף, תישא הנתבעת בהחזר הוצאות האגרות והוצאות העדים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.
סכומים אלה יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לצדדים עם אישור מסירה.
ניתן היום, י"א אדר ב תשע"א, 17 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.
