התובעים, נורית ועדי אורן, ביקשו להעתיק את מגוריהם לכפר קיש שבגליל תחתון (ליד כפר תבור). לשם כך התקשרו במערכת הסכמים עם הנתבעת, חברת 'הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ, שהינה חברת ייזום וניהול פרויקטים של בנייה. הנתבעת יזמה וניהלה את הפרויקט שנועד להרחיב את היישוב הקהילתי של כפר קיש ע"י צירוף משפחות צעירות כדוגמת התובעים.

עם תחילת הדיון בתיק, הובהר כי אין מחלוקת בין הצדדים על כי בשלהי חודש מרץ 2007, חתמו בני הזוג אורן על טופס הרשמה לפרויקט ההרחבה, ובמעמד החתימה שילמו מקדמה בסך 6,000 ש"ח. כחודשיים לאחר מכן הושלמה ההרשמה ובני הזוג חתמו על שלושה הסכמים משולבים:
א.      הסכם לפיתוח פנים המגרש אשר יירכש ממנהל מקרקעי ישראל.
ב.      הסכם לביצוע תשתיות ציבוריות
ג.       הסכם לבניית בית על המגרש

על פי המוסכם בין הצדדים, שלב ג' הינו שלב הקליטה, ולצורך כך על בני הזוג לעבור בדיקה גרפולוגית וראיון בפני ועדת הקבלה של היישוב, כאשר רק לאחר מכן יש להתקדם לשלב ד', בו אמורים בני הזוג לחתום על הסכם רכישה עם המינהל ביחס למגרש המיועד.

הנתבעת הורתה לתובעים לשלם את דמי המינהל

בני הזוג טענו כי עוד בטרם הסתיים שלב ג' ואושרה קבלתם ליישוב, הניעה הנתבעת (חברת 'הלה הנדסה') את שלב ד', ולפיכך חתמו בני הזוג על הסכם עם המינהל ושילמו את דמי ההיוון, אלא שלאחר מכן הודיעה להם מזכירות ועד הכפר כי בקשתם להיקלט ביישוב נדחתה, אולם חרף בקשותיהם, חברת הילה הנדסה לא השיבה להם את כספם, סכום הקרוב לכ- 400 אלף ש"ח, למרות שהדבר מתחייב מתוקף ההסכם בין בני הזוג לחברת 'הילה הנדסה'.

בתביעתם טענו בני הזוג כי ע"פ ההסכמים שנחתמו עם 'הלה הנדסה', אישור מועמדותם ע"י ועדת הקבלה מהווה תנאי מתלה, שבהיעדרו ההסכמים בטלים ומתחייבת השבה מלאה של כל הסכומים ששילמו. לפיכך דרשו בני הזוג כי בית המשפט יפסוק סעד הצהרתי על פיו ההסכמים בין הצדדים מבוטלים, וכן סעד כספי המורה על השבת הכספים ששולמו על ידם, בתוספת פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות המשפט.

מנגד טענה 'הלה הנדסה' כי תביעת בני הזוג לוקה בחוסר תום לב, שכן הקדמת שלב ד' וחתימה על הסכם עם המינהל נעשתה על דעתם וברצונם, וכי יתר על כן, בני הזוג ביקשו מהחברה לסייע בנושא אי קבלתם ליישוב, ואכן, כך טענה 'הלה הנדסה', לאחר טיפול בנושא, וכחודשיים לאחר הגשת התביעה, נאות ועד היישוב לקבל את בני הזוג לכפר.

טענה נוספת של 'הלה הנדסה' היא כי בני הזוג היו יכולים, ואף צריכים, להקטין את נזקיהם, בין אם על ידי הגשת ערעור לועדה, ובין אם על ידי מכירת זכויותיהם במגרש לצד' ג' אשר היה בא בנעליהם, שכן לטענת 'הלה הנדסה', עבודות התשתיות הציבוריות ופיתוח פנים המגרש הושלמו, וכל העבודה ירדה לטימיון. לאור זאת, ביקשה 'הלה הנדסה' לקזז מכל החזר את סכום עלויות העבודה בפיתוח המגרש.

דיון והכרעה

בית המשפט בחן ומצא כי בין הצדדים הוסכם מפורשות על מנגנון שיפעל במקרה של אי קבלת בני הזוג לכפר. הצדדים סיכמו מפורשות כי במצב דברים זה, ההסכם יהיה מבוטל, והחברה תשיב את הסכומים ששולמו לה תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה, מבלי שלצדדים תהיה טענה כלשהי אחד כלפי השני. כמו כן, מהסכמות אלה היה ברור לשני הצדדים, ונושא זה אף לא עמד במחלוקת בין הצדדים בעת הדיון בתיק, כי תנאי לכניסה לתוקף של ההסכמים הוא אישור קבלת הזוג ע"י וועדת הקבלה של הכפר, שהרי ללא קבלת התובעים כמשתכנים חדשים בכפר, לא יוכלו אלה לבנות את ביתם במקום, ואין כל תוקף לכל מערכת ההסכמים.

השופטת אירית מני-גור קבעה כי פזיזותה של חברת 'הלה הנדסה' היא האחראית לחתימה המוקדמת עם המינהל, ואין מקום לטענות החברה בדבר חוסר תום לב מצד בני הזוג. לדברי השופטת, הצדדים ראו בהליך הקבלה שלב פורמאלי בלבד, אך האחריות על כך מוטלת על כתפי החברה, שכן היא זו שניהלה את כל שלבי הרכישה, והיא שהפעילה את בני הזוג אשר פעלו על סמך הוראותיה. חברת 'הלה הנדסה' הורתה לתובעים במכתב ששלחה אליהם, לשלם את דמי המנהל עוד בטרם התובעים פגשו מי מאנשי וועדת הקבלה.

חברת 'הלה הנדסה' לא עמדה בהסכם בכך שלא השיבה לזוג את כספם

השופטת אף דחתה את טענת החברה כאילו בני הזוג לא עשו די על מנת להקטין את נזקיהם. זאת כיוון שכלל לא הוכח כי אפשרות להגשת ערעור הובאה בפני בני הזוג.

עוד קבעה השופטת כי ההודעה המתקנת, לפיה בני הזוג התקבלו ליישוב, היא תיקון מועט מדי ומאוחר מדי, שאיננו יכול להחשב כאילו קוים התנאי המתלה המצריך אישור מועמדותם של בני הזוג בידי וועדת הקבלה של היישוב. ראשית, ההודעה ניתנה חמישה חודשים וחצי לאחר הודעת הסירוב, ולאחר שבני הזוג כבר הגישו את תביעתם. שנית, ההודעה שהתקבלה לא הייתה חתומה ע"י וועדת קבלה, או אושרה על ידה, אלא נאמר בה ע"י מזכירות כפר קיש כי: "לאחר בחינה מחודשת של מועמדותם הרינו לאשר קבלתכם ליישוב". בהודעה לא נאמר ולא אוזכר כי וועדת הקבלה התכנסה שנית בעניינם ובחנה שנית את הקריטריונים. אלא נתקבלה החלטה של וועד היישוב שרצה להסדיר את התסבוכת הכספית אליה נקלעה החברה. לאור זאת נקבע בפסק הדין כי החלטת בני הזוג שלא לקבל את ההודעה המתקנת בדין יסודה.

על פי ההסכם, היה על החברה להשיב את הכספים ששולמו על ידי בני הזוג תוך 30 ימים מקבלת הודעת הסירוב של וועדת הקבלה, אך חרף העובדה שתקופה זו חלפה, הכספים טרם הושבו לבני הזוג. טענות החברה, כאילו סוכם בין הצדדים בעל פה כי החברה תגיש ערעור לוועדה לא נתמכו במסמכים, ונדחו על ידי בית המשפט.

פזיזותה של הנתבעת במסווה של יעילות ו"שירות ללקוח", התברר בדיעבד כרועץ לתובעים

אף טענות החברה, כי יש לקזז מהכספים ששולמו על ידי בני הזוג, נדחתה. ראשית, מכיוון שבהסכם נאמר מפורשות כי בני הזוג יהיו זכאים להשבה של כל הכספים במלואם. שנית, ייתכן והשקעות החברה בקרקע לא ירדו לטימיון שכן ישולמו על ידי רוכש חדש. שלישית, לא הובאו ראיות על עבודות שבוצעו בפועל. ורביעית, כל ההוצאות הכספיות נגרמו עקב פזיזותה של החברה, בכך שהקדימה את ביצוע שלבים ד' ו- ה', עוד טרם נתקבלה הסכמת וועדת הקבלה והושלם שלב ג'.

עדותו של מר רפאל אללוף, מנהל חברת 'הלה הנדסה'

במהלך עדותו, נשאל מנהל חברת 'הילה הנדסה', מר רפאל אלאלוף, מדוע לא הושבו הכספים לתובעים עם קבלת הודעת הביטול והודעת הסירוב. מר אללוף השיב כי סוכם עם התובעים טלפונית שהם יגישו בקשה נוספת לוועדה מאחר וקיימת אפשרות ערעור. אולם למרות בקשת השופטת, מר אלוף לא הציג בפני בית המשפט כל אסמכתא לאמירה זו. יתרה מכך, מר אללוף אף הודה כי אין לו כל ייפוי כח ו/או מכתב ו/או פנייה אחרת המורה לו לפתוח בהליכי ערעור. בנוסף, למר אללוף לא היה הסבר מדוע לאחר קבלת הודעת הביטול המפורשת מיום 19.9.07 לא השיב את הכספים כשכבר היה ברור שאין בכוונת משפחת אורן להתגורר בכפר קיש. בפסק הדין נקבע כי לחברת 'הילה הנדסה' היה נוח להוביל את העניין לאופציה האחרת, והיא קיום ההסכם ולא ביטולו. אופציה זאת היתה נוחה יותר לחברת 'הילה הנדסה', לא רק משום הקושי בהשבת הכספים לזוג הצעיר, אלא כדברי מר אללוף: "ז"א שסיימתי לעשות את עבודת הפתוח והמגרש על שמם ועכשיו הם רוצים לבטל".
 
סוף דבר – חברת 'הלה הנדסה' תחוייב להשיב את הכסף ולשאת בהוצאות

בהסכם בין הצדדים נכתב מפורשות כי אישור וועדת הקבלה של היישוב הינו תנאי מתלה אשר בלעדיו אין תוקף להסכם בין הצדדים. מכיוון שועדת הקבלה סירבה לצירוף בני הזוג, התנאי לא קויים, וגם ההודעה המתקנת של ועד היישוב קבילה לקיום התנאי.

לאור זאת, ההסכמים לא נכנסו לתוקף ויש לבטלם ולהורות על השבה מלאה של כל הכספים ששולמו על ידי בני הזוג לחברת 'הלה הנדסה', כפי שמפורט בהסכם בין הצדדים. השופטת חייבה את חברת 'הלה הנדסה' להשיב לזוג הצעיר את הסכומים שקיבלה לידיה בסך 357,940 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנוסף חוייבה חברת 'הלה הנדסה' בהחזר הוצאות האגרות והוצאות העדים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪, כל אלה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

The post הזוג הצעיר לא התקבל לישוב – חברת 'הלה הנדסה' סרבה להשיב התשלום עבור רכישת בית appeared first on .

המתווכת פרסמה את הדירה באתר האינטרנט יד 2 וכן הביאה מספר לקוחות שניהלו מו"מ עם בעלת הדירה, אך לא הבשילו לכדי עסקת מכירה. כעבור כשלושה שבועות ממועד הזמנת שירות התיווך, עדכנה בעלת הדירה את המתווכת כי איתרה רוכש פוטנציאלי לדירה. המתווכת פנתה לאותו רוכש פוטנציאלי אך הוא סירב לשתף עימה פעולה. הדירה נמכרה לאותו רוכש כחודש לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, אולם בעלת הדירה סרבה לשלם דמי תיווך לתובעת.

בתביעתה טענה המתווכת כי הואיל והדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות, הרי הנתבעת מחויבת לשלם לה את דמי התיווך שנקבעו בהסכם. המתווכת ניסתה לגבות את דמי התיווך מהנתבעת אך נדחתה. בתביעה שהגישה לבית המשפט לתביעות קטנות עכו, דרשה המתווכת תשלום דמי תיווך בסך 14,848 ₪ וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 3,000 ש"ח.

הקונה הגיע ללא התערבות המתווכת

מנגד נטען להגנת הנתבעת כי היא מודה שאכן חתמה עם התובעת על הסכם להזמנת שירות תיווך אשר כלל מתן בלעדיות לתובעת למשך חצי שנה, וכי הדירה אכן נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות – אך נטען כי רוכש הדירה הגיע אל הנתבעת באמצעות השכן וללא מעורבות מצד התובעת.

עוד נטען להגנת הנתבעת כי התובעת לא הסבירה לה את משמעות מתן הבלעדיות בתיווך, לא פעלה עפ"י הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 ותקנותיו, לא הוכיחה כי ביצעה את פעולות השיווק שעל מתווך לבצע על מנת שהבלעדיות תהיה תקפה, ולא היתה ה"גורם היעיל" לביצוע העסקה, כהגדרתו בחוק, ולפיכך אינה זכאית כלל לדמי התיווך.

חוק המתווכים

סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 ("חוק המתווכים") קובע הוראות בדבר אופן תהליך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות. על פי הוראת חוק המתווכים, הזמנת שירותי תיווך תיעשה בכתב ובחתימת הלקוח. על מסמך ההזמנה לכלול בין היתר את שמות הצדדים לעסקה; מענם; פרטי הזיהוי שלהם; סוג העסקה המוזמנת; תיאור הנכס; מחיר העסקה בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך. בנוסף נדרש בחוק כי מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של המתווך, ותקופתה, יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד.

מתווך בבלעדיות חייב לבצע פעולות שיווק

זאת ועוד, במקרה של עסקה בבלעדיות על המתווך לבצע פעולות שיווק במהלך תקופת הבלעדיות כמפורט בסעיף 1 (א) לתקנות מתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה- 2004 ("תקנות המתווכים"). סעיף 14 (א) לחוק המתווכים קובע תנאים מצטברים שבהתקיימם יהיה זכאי המתווך לקבלת דמי תיווך מלקוחו:
 
(א) מתווך מקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח, אם התקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (דרישה להזמנה בכתב של שירות התיווך).
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולת השיווק שנקבעו בחוק – חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
 
הבלעדיות נחתמה – אך לא במסמך נפרד

בענייננו, הנתבעת – בעלת הדירה, חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה. טופס זה כלל בתחתיתו פסקה המפרטת את תנאי הבלעדיות, ופסקה זו נחתמה אף היא ע"י הנתבעת, אולם המתווכת לא החתימה את בעלת הדירה על הסכם בלעדיות במסמך נפרד כדרישת חוק המתווכים.

המתווכת לא פירטה במסמך נפרד את פעולות השיווק

התובעת טענה כי במהלך חודש שלם הביאה מספר לקוחות פוטנציאליים אל דירת הנתבעת וכן הציגה לבית המשפט העתקים מטופסי התחייבות שהחתימה את אותם לקוחות. עוד טענה המתווכת כי פרסמה את דירת הנתבעת באתר האינטרנט יד 2 וכן צירפה לכתב תביעתה תצהיר של לקוח פוטנציאלי שהתעניין ברכישת הדירה בעקבות פרסום אותה מודעה באתר. אולם, התובעת לא צירפה העתק מאותה מודעת פרסום על פיה ניתן ללמוד כי המדובר בדירת הנתבעת, ולא זימנה לעדות בביהמ"ש את המצהיר. 

בכתב ההגנה, כמו גם בעדות שמסרה הנתבעת בבית המשפט, נטען כי הנתבעת אכן מודה שהתובעת הפגישה אותה עם מספר לקוחות שהתעניינו ברכישת דירתה. אולם, התובעת לא פירטה במסמך נפרד את פעולות השיווק אשר יבוצעו על ידה (כנדרש עפ"י תקנה 1(ב) לתקנות המתווכים). יידוע הלקוח על האפשרויות העומדות בפניו – מטרתו לאפשר ללקוח לבחור מה הן פעולות השיווק המועדפות עליו מתוך הרשימה המפורטת בתקנה 1(א) לתקנות המתווכים, לרבות האפשרות לבחור בפעולות שיווק נוספות שאינן כלולות בתקנות המתווכים. בנוסף, עריכת מסמך באופן שכזה מאפשרת ללקוח להציג את תנאיו שלו כתנאי להסכמתו להעניק בלעדיות למתווך לצורך שיווק הנכס.

בפסק הדין קבע השופט כי אכן אין המדובר בפגמים טכניים בלבד, אלא בפגמים מהותיים: "החובה להגדיר את עסקת התיווך בבלעדיות במסמך נפרד אינה טכנית אלא מהותית ובאה ליצוק תוכן לעסקת הבלעדיות ולהבהיר ללקוח את משמעותה ואת מערך זכויות וחובות הצדדים. מטעם זה הוטלה חובה על המתווך לדאוג לכך שהסכם כזה יערך בכתב ובנפרד, יאושר בחתימת הלקוח, בו תוגדר תקופת הבלעדיות ויפורטו בהסכם פעולות השיווק כמוגדר בתקנות המתווכים..".

עוד קבע השופט בפסק הדין, כי במקרה דנן לא רק שהסכם הבלעדיות לא נערך במסמך נפרד (אלא נכלל בטופס הזמנת שירותי התיווך), אלא אף לא הובאו ראיות מצד התובעת לגבי פירוט פעולות השיווק שהוסכמו בינה לבין הנתבעת בעת חתימת הסכם הבלעדיות כנדרש עפ"י הוראות חוק המתווכים ותקנות המתווכים (נדרש כי אף הן תופענה במסמך נפרד לטופס הזמנת שירותי התיווך): "גם אם נצא מנקודת הנחה שהתובעת הוכיחה כי ביצעה את שתי פעולות השיווק שפורטו לעיל, עדיין אין מדובר בפעולת שיווק שהוסכמו מראש בינה לבין הנתבעת כנדרש בעסקת בלעדיות, אלא בפעולות שיווק שננקטו על דעת עצמה ועפ"י שיקול דעתה הבלעדי. ממילא, ניתן לקבוע כי הנתבעת לא גמרה בדעתה להתקשר בעסקת בלעדיות כמשמעותה בחוק, אלא בעסקת תיווך רגילה ועל כן אין לייחס להסכם הבלעדיות שנעשה בדרך זו ובניגוד לדרישת המחוקק, נפקות משפטית".

המתווכת לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות

בהתאם לסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים, נקבע כי אם ביצע המתווך פעולות שיווק שנקבעו בתקנות המתווכים, חזקה שהיה הגורם היעיל להתקשרות. עם זאת, המדובר בחזקה הניתנת לסתירה. במקרה דנן, הסכימו הצדדים בתיק כי הרוכש לא הגיע אל הנתבעת באמצעות התובעת אלא באמצעות מידע שקיבל משכן של הנתבעת. התובעת לא הציגה בפני בית המשפט ראיות המעידות כי הפרסום שהעלתה באתר יד 2 באינטרנט הוא שחשף את אותו שכן למידע לגבי מכירת דירת הנתבעת באותה עת, ועל כן החזקה נסתרה.

כנסיון אחרון ונואש במהלך עדותה בביהמ"ש, הציגה התובעת גרסה חדשה שלפיה במהלך ביקור בדירת הנתבעת היא פגשה באקראי את שכן הנתבעת ומסרה לו פרטים לגבי מכירת הדירה, ולמחרת הוא הביא את החבר שלו והעסקה נסגרה. מנגד, נטען ע"י הנתבעת כי היא זו שמסרה לשכנה את המידע לגבי מכירת הדירה, ואף עשתה כן באופן אישי. על כך הגיב השופט כי: "מדובר בגרסה חדשה של התובעת שלא בא זכרה בכתב התביעה ונספחיו, והעולתה לראשונה בעדותה בביהמ"ש. כמו כן, התובעת (שנטל הראיה רובץ לפתחה בעניין זה) לא זימנה לעדות את אותו שכן על מנת שיתמוך בגרסתה ולפיכך אין לקבל גרסתה זו".

סוף דבר הוא שנפסק כי התובעת לא הוכיחה ברמה הנדרשת כי עמדה בכל התנאים המזכים אותה בדמי התיווך כנדרש בחוק המתווכים. על כן נדחתה התביעה, והתובעת אף חוייבה לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 400 ש"ח.

[ססיליה מוניקה וולדמן  – נגד –  סילביה רוצ'שטיין, בית המשפט לתביעות קטנות עכו, תביעה קטנה 1259-07-11 בפני כב' השופט ג'מיל נאסר. פסק הדין ניתן ב:  י"ט חשון תשע"ב (16 נובמבר 2011)]

The post המתווכת קיבלה בלעדיות, אך לא תקבל תשלום appeared first on .

בתביעה קטנה שהוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב טען המתווך, ניקולא כהן, כי על דוד לשלם לו דמי תיווך בגין תיווך עסקה במקרקעין ביפו בחודש אוגוסט 2008. להגנתו של דוד הועלתה הטענה כי בתקופה הרלוונטית לעסקה, רשיון התיווך של המתווך לא היה בתוקף, וזאת למרות שהיה ברשותו רשיון תיווך בתוקף לפני אותה תקופה וגם כיום.

רקע משפטי

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו מספר תנאים שנקבעו בחוק (סעיף 14) והראשון בהם הינו היות המתווך בעל רישיון לפי החוק בעת שעסק בתיווך העסקה נשוא הדרישה. קיימים מקרים שבהם קיים רישיון תיווך, אולם לא התקיימו בהם תנאיו של סע' 9 לחוק המתווכים אשר קובעים כיצד יש למלא הזמנה בכתב, דבר שהוא תנאי נוסף לקבלת דמי התיווך (לדוגמא, ראה פסק דין "המתווכת קיבלה בלעדיות, אך לא תקבל תשלום"). יש לציין כי בפסקי הדין בנושא זה, עולה לעיתים השאלה האם ניתן "לעקוף" את דרישות החוק באמצעות כלים משפטיים אחרים, כגון טענה לתום לב או חוק עשיית עושר ולא במשפט.

שכח לשלם את האגרה

מנגד טען התובע בפני השופטת תמר אברהמי, כי ככל הנראה שכח לשלם את האגרה עבור החזקת רשיון התיווך בתוקף. אולם להגנתו של דוד הוצגה בפני השופטת תעודת עובד ציבור של רשמת המתווכים במקרקעין, המלמדת כי המתווך הודיע על הקפאת רישיונו בתאריך 5.12.2000 קודם לביצוע העסקה ולא חידש את הרישיון במשך מספר שנים, דבר המלמד כי אין מדובר בשכחה רגעית אלא בהקפאה מכוונת למספר שנים, ככל הנראה כדי לחסוך את דמי האגרה לאור מצבו החלש של שוק הנדל"ן בתקופה המדוברת.

אין רשיון תיווך בתוקף – אין דמי תיווך

השופטת אברהמי התרשמה כי אכן המצב העובדתי והמשפטי המשתקף בבירור מהחומר שהוצג בפניה הינו העדר רישיון תיווך בתוקף בתקופה הרלוונטית לביצוע העסקה. לפיכך הואילה השופטת תמר אברהמי שלא להיכנס לפרטי טיעוניהם של הצדדים בדבר תרומתו של המתווך לביצוע העסקה, והסכימה כי אפילו אם נניח לטובתו של התובע (ומבלי לקבוע שאכן כך הדבר), כי העסקה בוצעה בזכותו של המתווך ובשל היותו הגורם המקשר ואולי אף הגורם היעיל, הרי שהתובע אינו עומד מלכתחילה בתנאי הראשון לקבלת דמי תיווך והוא החזקה של רישיון.

בסיכום הדיון קבעה השופטת אברהמי כי להקפאת רישיון יש יתרונות ויש חסרונות, וכי במקרה שלפנינו התובע נתקל בחיסרון של מצב עובדתי ומשפטי שכזה, ולפיכך קבעה כי בנסיבות אלה אין מנוס מדחיית תביעתו של המתווך לתשלום דמי תיווך.

[ניקולא כהן  – נגד –  אלבס דוד, בית המשפט לתביעות קטנות תל אביב, תביעה קטנה 10224-01-09 בפני כב' השופטת תמר אברהמי. פסק הדין ניתן ב:  כ"ח תמוז תשס"ט (20 יולי 2009)]

The post אין רישיון תיווך בתוקף – אין דמי תיווך appeared first on .

שמעון גלעד, מתווך מקרקעין מורשה, תבע את רחל ובנימין קידר בבית משפט לתביעות קטנות באשדוד בסכום של 13,520 שקל עבור הטיפול במכירת דירתם. מכתב התביעה עלה שביום 29.7.07 חתם הזוג קידר על "טופס בלעדיות", שתוקפו למשך 90 יום, ובמסגרתו מסרו לתובע את הטיפול הבלעדי במכירת הדירה בסכום של 115,000 דולר.

בהסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך בשווי 2% +מע"מ מסכום המכירה אם הדירה תימכר בתקופת הבלעדיות, ואפילו אם הקונים יגיעו שלא באמצעותו. הצדדים הסכימו שהדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות לקונה שהגיע באמצעות מתווך אחר.

לטענת התובע, לאחר חתימת ההסכם, הוא נקט שורה של פעולות אינטנסיביות והשקיע מכספו על-מנת לקדם את מכירת הדירה, ובכלל זה פרסום בעיתונים מקומיים והצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. "מצאתי לקוחות שהסכימו לרכוש את הדירה במחיר המבוקש – 115,000 דולר, אך כשביקשתי להפגיש את אחד הקונים עם הנתבעים, הם התחמקו ממני, ולבסוף, הודו בפניי שמכרו את הדירה באמצעות מתווך אחר. …מאז מכירת הדירה, פניתי לנתבעים בטלפון ובמכתבים, על מנת שישלמו את חובם, אך הם התחמקו ממני".

הנתבעים לא הגישו כתב הגנה, אולם הנתבעת התייצבה לדיון בפני כב' השופטת גילת שלו, והציגה את טיעוניה בעל-פה. לטענתה הנתבעת, לפני חתימת ההסכם ניתן צו כינוס נכסים על הדירה, ולאחר חתימת ההסכם, הודיע לה כונס הנכסים שההסכם בינה לבין המתווך (התובע) לא מחייב אותו. "לפני החתימה על ההסכם, הודעתי לתובע שהדירה בכינוס נכסים, אך אמר לי שזה בסדר, ואף הזהיר אותי שלא אדווח על כך לקונים. גם לאחר מכן, עדכנתי את התובע בדבר פעולות הכונס, הודעתי לו על רצונו של הכונס למכור את הדירה במכרז, והעברתי לו את דברי הכונס על כך שההסכם (בין התובע לנתבעים) לא מחייב אותו, שהדירה אינה בבעלותי ושאני לא יכולה לעשות בה פעולות".

הנתבעת הוסיפה וטענה שהכונס פירסם את הדירה אצל משרדי תיווך, לפני הוצאת הדירה למכרז פומבי, אך איפשר לה למכור אותה באופן עצמאי בסכום שיאושר על ידו. "לאחר שהכונס אמר לי שההסכם אינו תקף, מכרתי את הדירה באמצעות משרד תיווך אחר בסכום של 478,900 שקל".

במהלך הדיון, הכחיש התובע את טענות הנתבעת, וטען כי הנתבעים אמנם אמרו לו שהם מצויים בחובות, ועומדים בפני כינוס נכסים, "אך אם הם היו אומרים לי שהדירה כבר בכינוס נכסים, לא הייתי מתקשר עמם בהסכם". התובע הוסיף וציין "רק כשרציתי להפגיש את הנתבעים עם קונה פוטנציאלי, אמרה לי הנתבעת, לראשונה, כי הדירה בכינוס, וטענה כי הכונס מונה רק לאחר חתימת ההסכם".

בהחלטתה קבעה כב' השופטת שלו: "ההסכם שנכרת בין הצדדים, הינו הסכם לכל דבר. כלומר, הנתבעים התחייבו התחייבות חוזית כספית כלפי התובע, והשאלה האם הייתה להם זכות חוקית לבצע עסקות בקשר לדירה במועד החתימה על ההסכם, כמו גם העובדה שההסכם עליו חתמו לא חייב את כונס הנכסים, אינה משפיעה על התחייבותם כלפי התובע. הנתבעים התחייבו להעניק לתובע בלעדיות בטיפול במכירת הדירה, והתחייבו לשלם לו דמי תיווך גם אם הדירה תימכר באמצעות אדם אחר. הנתבעים לא סייגו בהסכם עסקות שיבוצעו ע"י כונס הנכסים… במצב דברים זה, אין להם להלין אלא על עצמם".

השופטת קיבלה את התביעה וציינה כי "גם לאחר שהכונס אמר לנתבעים כי הסכם הבלעדיות אינו מחייב אותו… עדיין נותרה בידי הנתבעים האפשרות לפנות לתובע, ולנסות למכור את הנכס באמצעותו". על כן חייבה את הזוג קידר לשלם לגלעד את דמי התיווך שנקבעו בהסכם, וכן סכום נוסף בגין ניהול המו"מ עימו בחוסר תום לב, טרחה והוצאות משפט בסך של 1,200 ₪, ובסה"כ סך של 12,262 שקל.

[1גלעד שמעון – נגד – 1 . קידר בנימין 2 . קידר רחל, בית המשפט לתביעות קטנות אשדוד, תביעה קטנה 272/08 בפני כב' השופטת גילת שלו. פסק הדין ניתן ב: ד' באלול, תשס"ט (24 באוגוסט 2009)]

The post בית המשפט חייב מוכרי דירה בתשלום דמי תיווך appeared first on .

מירה וצפריר מויסה קנו מעפרה ואורן בקר דירה במבשרת ציון ותבעו אותם בבית המשפט לתביעות קטנות בירושלים לאחר שגילו כי בדירה יש נזילה שהוסתרה מהם. מכתב התביעה עלה שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה בחודש יוני 2003, ומיד לאחר מכן הובהר להם על ידי השכנים מהדירה מתחת כי קיימת נזילה מזה תקופה ארוכה מהדירה שרכשו מהנתבעים, לדירת השכנים. בכך גילו הזוג מויסה כי הזוג בקר הסתיר מהם את העובדה שהדירה סובלת מנזילה מזה תקופה ארוכה.

"בעקבות פנייתנו לנתבעים הם הפנו אותנו לחברת 'פנטהאוז', שבנתה את הבניין, וזו הפנתה אותנו לקבלן האיטום 'זכאי ובניו' שביצע עבודת איטום לתיקון הנזילה תמורת סכום של 2,360 שקל. עבודתו לא עמדה במבחן הגשם הראשון והוא הגיע עוד פעמיים, במסגרת האחריות, וביצע תיקונים". הזוג מויסה הוסיף וטען כי לקראת קיץ 2008, טרם שמכרו אף הם את הדירה, הם תיקנו את הנזילות סופית על ידי שניר יצחק תמורת סכום של 7,234 שקל.

התובעים הציגו את החשבוניות המוזכרות ודרשו סכום של 11,514 ₪ המורכב כדלקמן:
9,594 ₪ – החזר עלות עבודות האיטום (7234 + 2360).
1,920 ₪ – בזבוז 4 ימי עבודה והוצאות עקיפות.

בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי בעת מכירת הדירה לתובעים לא היו נזילות בדירה וגם לא בשנים קודם לכן. "הנזילות בדירת השכנים טופלו על-ידי החברה הקבלנית ללא קשר או אחריות שלנו, למעט מתן גישה למרפסת הדירה לצורך טיפול בדירת השכנים". עוד טענו הנתבעים כי התובעים ביצעו שיפוצים בדירה מיד לאחר רכישתה, לרבות במרפסת, והדבר פגם באיטום, "לכן אין להטיל עלינו אחריות, לא לגבי העבודה הראשונה ולא לגבי העבודה שבוצעה בשנת 2008, ביוזמת התובעים, במסגרת פעולותיהם להשבחת הדירה לפני מכירתה".

כב' השופטת אנה שניידר, שדנה בתיק, התייחסה להסכם שבין הצדדים, בו נרשם: "המוכרים מצהירים כי למיטב ידיעתם הדירה תקינה, אין בה כל מום נסתר וכל מערכותיה תקינות". כששאלה בדיון את הנתבע אורן בקר, האם סיפרו לזוג מויסה על הרטיבות שהיתה בעבר בדירת השכנים הוא השיב: "לא, כי זה לא היה רלוונטי".

בהחלטתה הסתמכה כב' השופטת שניידר על שני סעיפים בחוק המכר התשכ"ח – 1968:
– על פי סעיף 11(2) לחוק המכר, שעניינו אי התאמה, המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר, בין היתר, תיאור שונה מן המוסכם לגבי הנכס.
– בסעיף 16 לחוק המכר, שעניינו העלמת אי התאמה, נקבע: "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה… ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

לאור זאת ציינה כב' השופטת כי אי גילוי קיומה של רטיבות, גם אם תוקנה לפני מכירת הדירה, כשהתיקון בוצע מתוך המרפסת של הנתבעים, הינה בגדר אי התאמה שחל עליה סעיף 16 האמור. בהקשר זה ציינה: "מההתכתבות בין הצדדים שצורפה לכתב התביעה עולה, כי התובעים הודיעו לנתבעים על אי ההתאמה עם גילויה…לאור האמור, אני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובעים על הוצאותיהם בשל עבודות האיטום שבוצעו בשנת 2003 על ידי קבלן האיטום".

מאידך, לעניין דרישת התובעים להחזרי הוצאות בשל העבודות שבוצעו על ידם בקיץ 2008 לפני שמכרו אף הם את הדירה, והן בשל בזבוז ימי עבודה והוצאות עקיפות, קבעה כב' השופטת: "אינני רואה סיבה לחייב את הנתבעים בפיצוי התובעים בשל העבודות שבוצעו על ידי התובעים בשנת 2008. בפרק הזמן שחלף בין ההסכם משנת 2003 לבין עבודות האיטום בשנת 2008 יש כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין הרטיבות שלא גולתה על ידי הנתבעים בעת עריכת ההסכם לבין הרטיבות שתוקנה בשנת 2008 על ידי התובעים, במסגרת פעולות ההשבחה שביצעו לקראת מכירתה של הדירה על ידם. עוד יצויין, כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת ראש הנזק המתייחס לבזבוז ימי עבודה והוצאות עקיפות."

בסיכומו של דבר, כב' השופטת חייבה את הנתבעים לשלם לתובעים, תוך 30 ימים, סכום של 2,360 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (15.12.08) ועד לתשלום המלא בפועל.

[1 . מויסה מירה, 2 . מויסה צפריר – נגד – 1 . תירוש-בקר עפרה, 2 . בקר אורן, בית המשפט לתביעות קטנות ירושלים, תביעה קטנה 5023/08 בפני כב' השופטת אנה שניידר. פסק הדין ניתן ב: ב' בתמוז, תשס"ט (24 ביוני 2009)]

The post רוכשי דירה תבעו את המוכרים כיוון שלא גילו להם שהדירה סובלת מרטיבות appeared first on .