אתה מעלה שאלות חשובות ומורכבות – הן בהיבט המשפטי (חוקי המקרקעין והתקנון של בתים משותפים) והן בהיבט של בטיחות הציבור.
אנסה לעשות סדר:

1. סמכות נציג ועד הבית (הנציגות)

• לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הנציגות (ועד הבית) מחויבת לנהל את הרכוש המשותף, אך אינה מוסמכת להוציא כספים משמעותיים או לשנות את פני הרכוש המשותף בלי החלטת אסיפה כללית (סעיף 58 לחוק, וכן סעיפים רלוונטיים בתקנון המצוי).

• פעולות "שגרתיות" בתחזוקה – תיקוני אינסטלציה, ניקיון, תיקון מעלית – מותרות בהחלטה פנימית של הנציגות.

• שינויים מהותיים, כמו הקמת גינה חדשה, גידור שטח, חסימת מעבר וכו' – דורשים החלטת אסיפת דיירים, ובחלק מהמקרים אף רוב מיוחד (לפחות 2/3 או 3/4, תלוי אם זה נחשב שינוי ברכוש המשותף).

 לכן, נראה שהנציג חרג מסמכותו כשהקים גינה וגידר שטח ללא הצבעה ואישור האסיפה.

2. היבט בטיחותי וחסימת מעבר

• אם הגינה וגדר הלולים אכן חוסמות מעבר הולכי רגל או שטח חניה – מדובר לא רק בבעיה פנימית של הבית המשותף, אלא גם בעניין בטיחותי.

• יש כאן סיכון לתביעות במקרה של פגיעה, וכן חשש להפרת תקנות תכנון ובנייה.

• במקרים כאלה אכן ייתכן צורך באישור מהרשות המקומית / מהנדס עירייה, ובוודאי שאין לנציג סמכות לקבוע זאת על דעת עצמו.

3. אחריות וביטוח

• ועד הבית מחויב לבטח את הרכוש המשותף בביטוח צד ג'. אם נעשית פעולה שמעלה סיכון (כמו גדר שעלולה לגרום לפציעה), הביטוח עלול לא לכסות נזקים אם יתברר שהעבודות נעשו שלא כחוק או ללא אישור מתאים.

• הנציג עצמו עלול להיחשף לאחריות אישית במקרים מסוימים.

4. השבת המצב לקדמותו

• אם הגינה לא הייתה קיימת בעת קבלת הדירות ולא אושרה באסיפה כללית – ניתן לדרוש החזרת המצב לקדמותו.

• ההליך המקובל: פנייה לנציגות בכתב, ואם אין מענה, הגשת תביעה למפקח על רישום מקרקעין (המפקח על הבתים המשותפים) - אנו מעניקים שירות סיוע בעניין (בתשלום), לשם כך צור קשר.

לסיכום:

• כן, נראה שהנציג עבר על החוק בכך שפעל ללא אישור האסיפה.

• כן, יש חשש אמיתי לאחריות ולביטוח במקרה של נזק.

• כן, ניתן לדרוש החזרת המצב לקדמותו באמצעות פנייה רשמית ולאחר מכן למפקח על רישום מקרקעין.

• אני מציע לך לשקול לנסח מכתב רשמי לוועד הבית (שכמובן יובא לידיעת כל בעלי הדירות בבניין), שבו אתה דורש לעצור את השימוש בגינה/גדר ולהעלות את הנושא להצבעה באסיפה.

בהצלחה