כל אדם עלול לחוש לעיתים כי נעשה לו עוול (רמאות, מחדל, התחייבות שלא קויימה, סכסוך ועוד). למרבה הצער, אנשים רבים נרתעים מלעמוד על זכותם לקבל את המגיע להם ע”פ חוק. במקרים אחרים ישנם אנשים העומדים על זכות המגיעה להם ע"פ חוק, אך פועלים להשיגה בדרכים פסולות, גם אם בתום לב. אלה גם אלה אינם משיגים תוצאות מוצלחות. הסיבות לכך הן לרוב חוסר בידע, נסיון והדרכה.
לשם כך העמדנו לרשותכם הציבור הרחב ארבעה פורומים ייעודיים:
תביעות קטנות, ענייני עבודה, סכסוכי שכנים בבית משותף, ענייני משפחה.
כאן תוכלו לבקש ולשתף עצות ומידע בין משתמשי האתר והנהלת הפורום.
האמור בפורום אינו מהווה חוות-דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי. המידע באתר הינו כללי בלבד ואין להסתמך עליו. אין לשלוח תגובות אשר כוללות פרסומות או תכנים בלתי חוקיים כגון דברי הסתה, הוצאת דיבה או סגנון החורג מגבול הטעם הטוב. מערכת הפורום רשאית להסיר או לערוך הודעות.
לעו"ד שלום רב
דיירת בבניין המשותף החליטה על דעת עצמה
להתחיל ולנקות הבניין המשותף ולהיות עובדת נקיון.
לא ברכתי על החלטתה ולא על הרצון הטוב, ההפך:
ציינתי והדגשתי בפנייה שהיא עושה טעויות :
1.לא נעשה מפגש דיירים ולא הובא לידיעתם ובחירתם ולא נשמע ולא נרשם מה עמדתם
2.יש צורך לגשת למוסד לביטוח לאומי להצהיר ולמלא טפסים ולבצע פתיחת תיק כדי לשלם תשלומי מיסים כחוק
3.אסור לה (למתנדבת העובדת ניקיון) לעבוד ללא כיסוי ביטוחי מתאים
4.ולפני הכל חייבת לעבור סדנא / יום הדרכה לבטיחות בעבודה ובסיומו לחתום שתנהג בהתאם לנהלים *לא תערבב חומרים *תתרחק מארונות חשמל *תדאג להציב שילוט מתאים *תקפיד על שטח המעלית *ועוד
5.ועד שכל זה ועוד לא יעשה היא לא יכולה לעבוד ולנקות גם לא בהתנדבות
6. לצורך התאמה וכשירות יש להביא אישור בריאותי או רפואי / תעסוקתי שמתאימה לתפקיד ולא סובלת ממחלה כרונית, מסחרחורת, התעלפויות ויאשר שמתאימה לתפקיד בשל סיכון רפואי או אחר שעלול להתרחש בגין המצב האישי ולפגוע בצד ג'
7.שלחתי ביוזמתי באופן בלעדי לשכנה הדיירת מכתב מפורט על הנ"ל. רק כדי להוציא את עצמי מתלונה ו/או תביעה עתידית מצד השכנה הדיירת שממשיכה לנקות גם בימים אלה כשאין לנו נציגות בבניין המשותף
8.מה התנהל תקופה מאחורי הקלעים בכל הקשור לתשלום מהקופה המשותפת לדיירת השכנה עובדת הניקיון המאוד לא מורשת לדעתי אני לא יודע לומר.
לעורך הדין.
*מה עמדתך והמלצתך לסוגיה הנ"ל ?
*האם יש צורך במקרה הנ"ל לערב עו"ד ולהוציא צו או מכתב הרחקה מעובדת הניקיון שלא להמשיך ולנקות ולסכן עצמה, הדיירים ומבקרים /אורחים צדג' ובמקרה של נזק מכל סוג האחריות הבלעדית אלייה בלבד ?
*הדיירים בבניין לא מבינים ההשלכות שיכול להיות מצב משפטי שנקרא (מקווה שאני אומר נכון) מתן הסכמה בשתיקה דבר שלדעתי אסור שהתרחש ?
רוב תודות בכבוד רב
נראה שאתה מתמודד עם מצב רגיש ולא פשוט. אסכם לך את ההיבטים המשפטיים המרכזיים שחשוב לשים לב אליהם:
-
קבלת החלטות בבניין משותף – לפי חוק המקרקעין, החלטות מהותיות לגבי ניהול הרכוש המשותף (כמו העסקת עובדת ניקיון או התקשרות עם נותן שירות) מתקבלות באסיפת דיירים. פעולה של דיירת אחת על דעת עצמה אינה מחייבת את יתר הדיירים, ואף עלולה להעמיד את כולם בסיכון.
-
סיכוני ביטוח ובטיחות – העסקת מנקה ללא חוזה, ללא ביטוח מתאים וללא עמידה בחוקי עבודה ובטיחות מהווה סיכון כפול: גם לעובדת עצמה וגם לאחריות שיכולה ליפול על כל הדיירים במקרה של תאונה (ביטוח לאומי, תביעות נזיקין, תביעות צד ג’).
-
"הסכמה בשתיקה" – יש צדק בחשש שלך. אם דיירים יודעים שהדיירת מנקה בפועל, ממשיכים לתת לה גישה ואף יתכן שמשלמים לה מהקופה המשותפת, ייתכן ותיווצר מציאות משפטית של "העסקה בפועל" גם ללא חוזה פורמלי. במקרה כזה, הדיירים עלולים להיחשב כמעסיקים.
-
המלצה –
-
כדאי להעלות את הנושא לדיון מסודר באסיפת דיירים בהקדם.
-
יש מקום לשלוח מכתב רשמי (מומלץ על ידי עו"ד) לכלל הדיירים ובפרט לדיירת, שמבהיר שהפעולה אינה חוקית, שהיא אינה מוסמכת לנקות מטעם הבניין, וכל נזק יוטל עליה בלבד.
-
אם המצב לא ייפתר, ניתן לשקול פנייה רשמית לעו"ד שיוציא מכתב התראה/דרישה להפסקת הניקיון עד להסדרת הנושא כחוק (באמצעות אסיפה, הצבעה והתקשרות עם ספק ניקיון מורשה).
-
-
חשוב מאוד – גם אם תצהיר שהאחריות עליה בלבד, בפועל במקרה של תאונה או נזק, ביטוח לאומי ובית המשפט עלולים להטיל אחריות משותפת על כלל הדיירים. כלומר, לא ניתן "להתנער" לגמרי מאחריות כל עוד היא מנקה ברכוש המשותף.
👉 לסיכום:
כן, יש כאן צורך לערב עו"ד כדי לעצור את המצב. ההמשך בניקיון ללא החלטה משותפת, ביטוח והסדרה חוקית – מסכן אותך ואת יתר הדיירים. המהלך הנכון הוא אסיפת דיירים + מכתב משפטי רשמי להפסקת הפעילות עד להסדרה.
דוגמא לנוסח טיוטת מכתב רשמי לעו"ד/לשכנים שמסכם את ההיבטים ומתריע על הסכנות:
------------------------
דיירי הבית המשותף
[כתובת הבניין]
הנדון: ניקיון הרכוש המשותף על ידי דיירת ללא הסמכה והסדרת אחריות
שלום רב,
אבקש להסב את תשומת ליבכם למצב שהתפתח בבניין: דיירת אחת החלה ביוזמתה לנקות את הבניין המשותף ולשמש בפועל כעובדת ניקיון, וזאת מבלי שהנושא הובא לדיון או לאישור באסיפת דיירים, מבלי שנערכה הצבעה ומבלי שנחתם עמה הסכם העסקה או הוסדרו נושאים ביטוחיים ומשפטיים.
לעניין זה מספר נקודות מהותיות:
-
העדר החלטה משותפת – לפי חוק המקרקעין, החלטות על ניהול הרכוש המשותף חייבות להתקבל באסיפת דיירים. פעולה חד-צדדית אינה חוקית ועלולה להעמיד את יתר הדיירים בסיכון.
-
חשיפה לאחריות משפטית – העסקת מנקה ללא ביטוח לאומי, ללא פוליסת ביטוח מתאימה וללא חוזה העסקה מהווה סיכון משפטי חמור. במקרה של תאונה, פגיעה גופנית או נזק לצד ג', כלל הדיירים עלולים להיחשב כמעסיקים בפועל ולשאת באחריות נזיקית וכלכלית.
-
סכנת "הסכמה בשתיקה" – אם הדיירת ממשיכה לנקות בפועל, ואף ייתכן ומתקבל תשלום מהקופה המשותפת, הדבר עלול להיחשב כהסכמה מכללא להעסקתה. מצב זה מחייב אחריות משפטית מלאה, גם ללא הסכם כתוב.
-
חובת בטיחות – כל עובדת ניקיון נדרשת לעבור הדרכה, להימנע מערבוב חומרים מסוכנים, להתרחק מארונות חשמל, להציב שילוט מתאים ועוד. בהיעדר הדרכה והסמכה, נשקפת סכנת בטיחות ממשית לה ולעוברי אורח.
לאור האמור, אני מבקש בזאת להבהיר:
-
אין לדיירת הרשאה לנקות את הבניין עד להסדרת הנושא כחוק.
-
כל נזק או תאונה שיתרחשו עקב המשך פעילותה – האחריות תחול עליה בלבד, אולם גם יתר הדיירים עלולים להימצא אחראים אם המצב יימשך.
-
יש לכנס אסיפת דיירים בהקדם על מנת להחליט על דרך פעולה מסודרת: התקשרות עם חברת ניקיון מורשית או קבלת החלטה אחרת בהסכמת רוב הדיירים.
בהיעדר פתרון מוסכם, אאלץ לפנות לייעוץ משפטי ולהמליץ על הוצאת מכתב התראה רשמי להפסקת פעילות הניקיון הבלתי מוסדרת, על מנת למנוע חשיפה משפטית לכלל בעלי הדירות.
בברכה,
[שם מלא]
דייר בבניין
השאר תגובה
