המתווכת קיבלה בלעדיות, אך לא תקבל תשלום

בתאריך: 8/12/2012 מאת: מערכת אתר תביעות קטנות

בעלת דירה נתבעה ע"י מתווכת נדל"ן עימה חתמה על הסכם למכירת הדירה בבלעדיות. בעלת הדירה מכרה את הדירה לקונה שהגיע דרך השכנים ולכן סרבה לשלם למתווכת דמי תיווך. בית המשפט זיכה את בעלת הדירה מתשלום דמי תיווך למתווכת, וזאת לאחר שהוכח כי נפלו פגמים בתהליך ההזמנה והחתימה של שירותי התיווך והסכם הבלעדיות, כהגדרתם בחוק המתווכים.

המתווכת פרסמה את הדירה באתר האינטרנט יד 2 וכן הביאה מספר לקוחות שניהלו מו"מ עם בעלת הדירה, אך לא הבשילו לכדי עסקת מכירה. כעבור כשלושה שבועות ממועד הזמנת שירות התיווך, עדכנה בעלת הדירה את המתווכת כי איתרה רוכש פוטנציאלי לדירה. המתווכת פנתה לאותו רוכש פוטנציאלי אך הוא סירב לשתף עימה פעולה. הדירה נמכרה לאותו רוכש כחודש לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, אולם בעלת הדירה סרבה לשלם דמי תיווך לתובעת.

בתביעתה טענה המתווכת כי הואיל והדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות, הרי הנתבעת מחויבת לשלם לה את דמי התיווך שנקבעו בהסכם. המתווכת ניסתה לגבות את דמי התיווך מהנתבעת אך נדחתה. בתביעה שהגישה לבית המשפט לתביעות קטנות עכו, דרשה המתווכת תשלום דמי תיווך בסך 14,848 ₪ וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 3,000 ש"ח.

הקונה הגיע ללא התערבות המתווכת

מנגד נטען להגנת הנתבעת כי היא מודה שאכן חתמה עם התובעת על הסכם להזמנת שירות תיווך אשר כלל מתן בלעדיות לתובעת למשך חצי שנה, וכי הדירה אכן נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות – אך נטען כי רוכש הדירה הגיע אל הנתבעת באמצעות השכן וללא מעורבות מצד התובעת.

עוד נטען להגנת הנתבעת כי התובעת לא הסבירה לה את משמעות מתן הבלעדיות בתיווך, לא פעלה עפ"י הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 ותקנותיו, לא הוכיחה כי ביצעה את פעולות השיווק שעל מתווך לבצע על מנת שהבלעדיות תהיה תקפה, ולא היתה ה"גורם היעיל" לביצוע העסקה, כהגדרתו בחוק, ולפיכך אינה זכאית כלל לדמי התיווך.

חוק המתווכים

סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 ("חוק המתווכים") קובע הוראות בדבר אופן תהליך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות. על פי הוראת חוק המתווכים, הזמנת שירותי תיווך תיעשה בכתב ובחתימת הלקוח. על מסמך ההזמנה לכלול בין היתר את שמות הצדדים לעסקה; מענם; פרטי הזיהוי שלהם; סוג העסקה המוזמנת; תיאור הנכס; מחיר העסקה בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך. בנוסף נדרש בחוק כי מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של המתווך, ותקופתה, יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד.

מתווך בבלעדיות חייב לבצע פעולות שיווק

זאת ועוד, במקרה של עסקה בבלעדיות על המתווך לבצע פעולות שיווק במהלך תקופת הבלעדיות כמפורט בסעיף 1 (א) לתקנות מתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה- 2004 ("תקנות המתווכים"). סעיף 14 (א) לחוק המתווכים קובע תנאים מצטברים שבהתקיימם יהיה זכאי המתווך לקבלת דמי תיווך מלקוחו:
 
(א) מתווך מקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח, אם התקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (דרישה להזמנה בכתב של שירות התיווך).
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולת השיווק שנקבעו בחוק – חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
 
הבלעדיות נחתמה – אך לא במסמך נפרד

בענייננו, הנתבעת – בעלת הדירה, חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה. טופס זה כלל בתחתיתו פסקה המפרטת את תנאי הבלעדיות, ופסקה זו נחתמה אף היא ע"י הנתבעת, אולם המתווכת לא החתימה את בעלת הדירה על הסכם בלעדיות במסמך נפרד כדרישת חוק המתווכים.

המתווכת לא פירטה במסמך נפרד את פעולות השיווק

התובעת טענה כי במהלך חודש שלם הביאה מספר לקוחות פוטנציאליים אל דירת הנתבעת וכן הציגה לבית המשפט העתקים מטופסי התחייבות שהחתימה את אותם לקוחות. עוד טענה המתווכת כי פרסמה את דירת הנתבעת באתר האינטרנט יד 2 וכן צירפה לכתב תביעתה תצהיר של לקוח פוטנציאלי שהתעניין ברכישת הדירה בעקבות פרסום אותה מודעה באתר. אולם, התובעת לא צירפה העתק מאותה מודעת פרסום על פיה ניתן ללמוד כי המדובר בדירת הנתבעת, ולא זימנה לעדות בביהמ"ש את המצהיר. 

בכתב ההגנה, כמו גם בעדות שמסרה הנתבעת בבית המשפט, נטען כי הנתבעת אכן מודה שהתובעת הפגישה אותה עם מספר לקוחות שהתעניינו ברכישת דירתה. אולם, התובעת לא פירטה במסמך נפרד את פעולות השיווק אשר יבוצעו על ידה (כנדרש עפ"י תקנה 1(ב) לתקנות המתווכים). יידוע הלקוח על האפשרויות העומדות בפניו – מטרתו לאפשר ללקוח לבחור מה הן פעולות השיווק המועדפות עליו מתוך הרשימה המפורטת בתקנה 1(א) לתקנות המתווכים, לרבות האפשרות לבחור בפעולות שיווק נוספות שאינן כלולות בתקנות המתווכים. בנוסף, עריכת מסמך באופן שכזה מאפשרת ללקוח להציג את תנאיו שלו כתנאי להסכמתו להעניק בלעדיות למתווך לצורך שיווק הנכס.

בפסק הדין קבע השופט כי אכן אין המדובר בפגמים טכניים בלבד, אלא בפגמים מהותיים: "החובה להגדיר את עסקת התיווך בבלעדיות במסמך נפרד אינה טכנית אלא מהותית ובאה ליצוק תוכן לעסקת הבלעדיות ולהבהיר ללקוח את משמעותה ואת מערך זכויות וחובות הצדדים. מטעם זה הוטלה חובה על המתווך לדאוג לכך שהסכם כזה יערך בכתב ובנפרד, יאושר בחתימת הלקוח, בו תוגדר תקופת הבלעדיות ויפורטו בהסכם פעולות השיווק כמוגדר בתקנות המתווכים..".

עוד קבע השופט בפסק הדין, כי במקרה דנן לא רק שהסכם הבלעדיות לא נערך במסמך נפרד (אלא נכלל בטופס הזמנת שירותי התיווך), אלא אף לא הובאו ראיות מצד התובעת לגבי פירוט פעולות השיווק שהוסכמו בינה לבין הנתבעת בעת חתימת הסכם הבלעדיות כנדרש עפ"י הוראות חוק המתווכים ותקנות המתווכים (נדרש כי אף הן תופענה במסמך נפרד לטופס הזמנת שירותי התיווך): "גם אם נצא מנקודת הנחה שהתובעת הוכיחה כי ביצעה את שתי פעולות השיווק שפורטו לעיל, עדיין אין מדובר בפעולת שיווק שהוסכמו מראש בינה לבין הנתבעת כנדרש בעסקת בלעדיות, אלא בפעולות שיווק שננקטו על דעת עצמה ועפ"י שיקול דעתה הבלעדי. ממילא, ניתן לקבוע כי הנתבעת לא גמרה בדעתה להתקשר בעסקת בלעדיות כמשמעותה בחוק, אלא בעסקת תיווך רגילה ועל כן אין לייחס להסכם הבלעדיות שנעשה בדרך זו ובניגוד לדרישת המחוקק, נפקות משפטית".

המתווכת לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות

בהתאם לסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים, נקבע כי אם ביצע המתווך פעולות שיווק שנקבעו בתקנות המתווכים, חזקה שהיה הגורם היעיל להתקשרות. עם זאת, המדובר בחזקה הניתנת לסתירה. במקרה דנן, הסכימו הצדדים בתיק כי הרוכש לא הגיע אל הנתבעת באמצעות התובעת אלא באמצעות מידע שקיבל משכן של הנתבעת. התובעת לא הציגה בפני בית המשפט ראיות המעידות כי הפרסום שהעלתה באתר יד 2 באינטרנט הוא שחשף את אותו שכן למידע לגבי מכירת דירת הנתבעת באותה עת, ועל כן החזקה נסתרה.

כנסיון אחרון ונואש במהלך עדותה בביהמ"ש, הציגה התובעת גרסה חדשה שלפיה במהלך ביקור בדירת הנתבעת היא פגשה באקראי את שכן הנתבעת ומסרה לו פרטים לגבי מכירת הדירה, ולמחרת הוא הביא את החבר שלו והעסקה נסגרה. מנגד, נטען ע"י הנתבעת כי היא זו שמסרה לשכנה את המידע לגבי מכירת הדירה, ואף עשתה כן באופן אישי. על כך הגיב השופט כי: "מדובר בגרסה חדשה של התובעת שלא בא זכרה בכתב התביעה ונספחיו, והעולתה לראשונה בעדותה בביהמ"ש. כמו כן, התובעת (שנטל הראיה רובץ לפתחה בעניין זה) לא זימנה לעדות את אותו שכן על מנת שיתמוך בגרסתה ולפיכך אין לקבל גרסתה זו".

סוף דבר הוא שנפסק כי התובעת לא הוכיחה ברמה הנדרשת כי עמדה בכל התנאים המזכים אותה בדמי התיווך כנדרש בחוק המתווכים. על כן נדחתה התביעה, והתובעת אף חוייבה לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 400 ש"ח.

[ססיליה מוניקה וולדמן  – נגד –  סילביה רוצ'שטיין, בית המשפט לתביעות קטנות עכו, תביעה קטנה 1259-07-11 בפני כב' השופט ג'מיל נאסר. פסק הדין ניתן ב:  י"ט חשון תשע"ב (16 נובמבר 2011)]

אולי תאהב/י גם

הגשת תביעה קטנה באינטרנט

פשוט

שלושה שלבים פשוטים מלווים בהנחיות והסברים המותאמים לפרטי המקרה שלך

מהיר

מאפשר הגשת תביעה תוך מספר דקות וכולל אפשרות לצירוף קבצים

זול

חוסך זמן וטרחה. עיבוד, בקרה, הפקת מסמכים וצרופות והגשתם לבית המשפט