החוק מגדיר את תפקידו של המתווך כמי שאמור לשרת את לקוחותיו בנאמנות ובהגינות. עליו למסור ללקוח כל מידע מהותי הנוגע לנכס שבכוונתו לתווך, כגון על ליקויי בניה וכיוצ"ב. ואולם, קיים מידע שעל המתווך אסור למסור ללקוחותיו, בפרט בעניינים שאינם בתחום סמכותו, לדוגמא, למתווך אסור לקבוע את שווי הנכס כיוון שזהו תפקידו של שמאי מקרקעין, וכן אסור למתווך לעסוק בעניינים המשפטיים כיוון שזהו תפקידו של עורך הדין המלווה את העסקה.
אם כך, מהו בדיוק המידע שאותו מחוייב מתווך מקרקעין לספק ללקוחותיו?
לשון החוק
שני הדברים היחידים שנקבעו מפורשות בחוק המתווכים הם בדיקה לגבי בעלות בנכס והאם הנכס נמצא אצל כונס נכסים. כלומר, מדובר בשני דברים קריטיים:
הראשון – בעלות בנכס, זהו מידע קריטי חיוני על מנת למנוע מצב שאדם רוכש נכס ממי שכלל אינו הבעלים שלו.
השני – המצאות הנכס אצל כונס נכסים, זהו מידע חיוני מכיוון שאם הנכס נמצא אצל כונס נכסים, הרי שיש צורך לנהל את המשא ומתן לרכישתו אל מול הכונס, ולא מול מי שרשום כבעל הנכס.
עם זאת, סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי:"
(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו, יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות, וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."
כלומר, מתווך במקרקעין חייב לפעול ביושר ובהגינות וחייב לפעול באופן אקטיבי לקבלת מידע מהותי אשר נוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. במילוי תפקידו הוא צריך לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט את האמצעים הראויים בנסיבות העניין כדי לקבל כל מידע מהותי הנוגע לנכס.
בנוסף, על המתווך במקרקעין להכיר את אזור ההתמחות שלו ולבדוק האם מתוכננת בניה חדשה באזור וכיוצ"ב. למען הסר ספק, אין המתווך במקרקעין מחליף בכך את תפקידו של עורך הדין המומחה שמלווה את העסקה מטעם הצדדים ואף קיים בסעיף 12 לחוק המתווכים "איסור לביצוע פעולות משפטיות" על ידי המתווך במקרקעין. על המתווך, כדמות דומיננטית בתהליך, חלה חובת הגינות וזהירות קפדנית.
אולם, כפי שניתן לראות, בלשון החוק אין דברי הסבר המפרטים מהו אותו "מידע מהותי הנוגע לנכס…" ולפיכך יש לפנות לדברי הכנסת ולנסות ולהתחקות, שם, אחר כוונת המחוקק:
כוונת החקיקה
בפס"ד ברע 209/01 (זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן, בית משפט מחוזי נצרת), בית המשפט בחן את דברי הצעת החוק לעניין חובת ההגינות והזהירות של המתווך וניסה ולהתחקות, שם, אחר כוונת המחוקק:
ח"כ מרום, שנאם בשם ועדת החוקה, חוק ומשפט טען: "ככל שנכנסתי לעניין והתעניינתי יותר ראיתי, שלא רק עולים מברית-המועצות הם קורבנות של עסקות תיווך בלתי הוגנות, אלא גם גוברין יהודין, אנשים מהיישוב, שלא מבינים בתחום הזה, באים אל המתווך ומבקשים ממנו: אנא תיצור לי קשר עם מוכר דירה. והנה הם הופכים לקורבן של עסקה כזאת או אחרת … אני רוצה לומר כאן – ניסו לקחת אותנו לאכסניה אחרת, לאכסניה צרכנית של דיני צרכנות, ורק לקבוע שם כלל או שניים שיגנו על הצרכן, כלומר על זה שקונה או מקבל את התיווך, ואנחנו סירבנו. אנחנו סירבנו, כי חשבנו שמקצוע מתווכי מקרקעין הוא מקצוע שהגיעה השעה לתת לו את הכבוד המגיע לו בספר החוקים ולאפשר למתווכי המקרקעין כולם במדינת ישראל להיות תחת אמות מידה שיזקפו את קומתם וגם יהיה בבחינת לחסום פרצה הקוראת למי שהיא קוראת. אני מאוד מכבד את העובדה שהמובילים שבין המתווכים במדינת ישראל אמרו לנו: הבה תחוקקו את העניין הזה, כי אנחנו לא רוצים לסבול מסטיגמות בשל אנשים שנוהגים בחוסר אחריות במקצוע". (דברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו – הצעת חוק המתווכים במקרקעין – עמ' 3035-3036) (להלן-דברי הכנסת).
בהמשך, בדבריו של ח"כ גולדשמיט נמצא פירוט המונח "מידע מהותי": "היום תיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שעבוד של נכס, צריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים" (שם, בעמ' 3039).ו"
פסקי דין לדוגמא
בפס"ד בר"ע 002103/03 (מר יוסי פרץ רשף נכסים למגורים נ' לזר סילביו, לזר יוספה, בית משפט השלום חיפה) נדון מקרה שבו המוכרים ומתווך במקרקעין הציגו לקונים בית צמוד קרקע שגודלו 180 מ"ר, על סמך מידע זה נחתם זיכרון דברים ולאחר מכן במהלך הבדיקות של עורך הדין של הקונה התגלה כי הבית רשום בטאבו כ-130 מ"ר. הקונה דרש לבטל את העסקה על סמך הטעיה של המוכרים והמתווך. המתווך דרש את עמלתו בשל העובדה שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים.
בפסק הדין נקבע, כי המחוקק לא ראה את תפקידו של המתווך וחובתו כלפי לקוחו כמתמצים בהפגשת קונה עם מוכר נכס, אלא סבר כי מוטלת על המתווך חובה פעילה של קבלת מידע על הנכס, וכך קבע בית המשפט בפסק הדין:
"דומני כי ההתמצאות הנדרשת היא בעיקרה כזו המאפשרת למתווך לשאול ה'שאלות הנכונות, שאלות שמי שנעדר אותה התמצאות כלל לא ידע שעליו לשואלן, היינו השאלות אשר יהא בהן כדי לברר מצבו של נכס ומעמדו החוקי."
בנוסף, על המתווך במקרקעין להכיר את אזור ההתמחות שלו ולבדוק האם מתוכננת בניה חדשה באזור … למען הסר ספק, אין המתווך במקרקעין מחליף בכך את תפקידו של עורך הדין המומחה שמלווה את העסקה מטעם הצדדים ואף קיים בסעיף 12 לחוק המתווכים "איסור לביצוע פעולות משפטיות" על ידי המתווך במקרקעין. על המתווך, כדמות דומיננטית בתהליך, חלה; חובת הגינות וזהירות קפדנית.
בפס"ד בר"ע 209/01 (זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן וגוזלן, בית המשפט המחוזי נצרת) נקבע "אומנם הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס, אך אין ספק ספיקא, כפי שיובהר בהמשך, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס ופרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח."
אם-כן ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך. "
בנוסף, תווה כב' ביהמ"ש את היקף חובתו של המתווך, בעניין בדיקת חוקיות בניית הבית וקיומם של היתרי בניה נדרשים. ביהמ"ש סבר כי על המתווך מוטלת החוב להשיג מידע מהותי בקשר לנכס באופן הכולל גם את היתרי הבניה שניתנו לנכס נשוא התיווך. ביהמ"ש סבר כי המתווך באותו ענין התרשל בבדיקה, ועל כן שלל את זכאותו לדמי תיווך.
למעשה, מידע מהותי הוא כל מידע שאם היה מגיע לידיעת הרוכש, היה משפיע על ההחלטה שלו אם לרכוש את הנכס או לא, ואם כן, באיזה מחיר.
לסיכום
סעיף 8 לחוק המתווכים, קובע כי על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת, ולמסור ללקוח כל מידע מהותי לגבי הנכס, ומשתמע כי אם מידע זה אינו ברשותו, עליו להשיג אותו. עם זאת, הסעיף מנוסח באופן כללי מידי ואינו כולל רשימת נתונים ברורה ומפורטת שאותה חייב המתווך לספק ללקוחותיו. לכן, בית-המשפט מפרש אותו מעת לעת, התאם לנסיבות התיק בנושא המגיע לפתחו.
